نحوه ابطال وکالت بلاعزل در فروش ملک
وکالت بلاعزل چیست و چگونه باطل می شود؟
وکالت توسط بهترین وکیل در قم از جمله عقود جایز می باشد به این معنا که طرفین می توانند هر زمان که بخواهند عقد را برهم بزنند عقد جایز در مقابل عقد لازم قرار می گیرد براساس ماده ۱۸۶ ق.م، عقد جایز آن است که هریک از طرفین عقد، هر وقت که بخواهد می تواند آن را فسخ نماید.وبراساس ماده ۱۸۵ ق.م عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله، حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معینه یعنی با خیارات یا اقاله به هم می خورد.
ماده 656 قانون مدنی در خصوص عقد وکالت بیان می دارد:
وکالت عقدی است که یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می نماید؛که طرفین آن موکل یعنی اذن دهنده و وکیل یعنی ماذون می باشد.
بنابراین وکالت عقدی جایز می باشد اما در خصوص وکالت بلاعزل باید گفت که وکالت بلاعزل نوعی عقد جایز می باشد که ضمن عقد لازمی یا شرطی عدم عزل شرط شده است . ماده ۶۷۹ قانون مدنی بیان داشته است که:موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل وکیل در ضمن عقد شرط شده باشد. در این حالت موکل دیگر حق عزل و فسخ وکالت را ندارد بنابر ذات وکالت در خصوص وکالت بلاعزل عدم عزل دائمی نبوده و تحت شرایطی چنین وکالتی از بین رفته و منفسخ می شود از جمله این موارد می توان به فوت،جنون و انجام عمل توسط خود موکل اشاره کرد.
علل تنظیم وکالت بلاعزل چیست؟
وکالت در امور مختلف در دنیای امروز بسیار رایج می باشد بخصوص در مورد انتقال اموال غیر منقول که در آن فروشنده جهت تنظیم سند رسمی به خریدار وکالت داده تا امور مربوط به ثبت را پیگیری نماید دلیل اینکه در انتهای وکالت از واژه بلاعزل استفاده می شود این است که موکل نتواند هر زمتن که بخواهد وکیل را عزل نموده و موجب ضرر برای او شود.بنابراین اینگونه می توان نتیجه گرفت که افراد به دلیل اینکه خود به شخصه نمی توانند امور خود در زمینه معاملات و اداره اموال خود را انجام دهند به همین دلیل متوسل به تنطیم وکالت بلاعزل می شوند.
شرایط وکالت بلاعزل در خرید و فروش ملک
معامله وکالتی، معامله ای که در آن طرفین به دلیل آماده نبودن سند مالکیت یا به دلیل فراهم نبودن موجبات انتقال سند رسمی اقدام به انجام معامله وکالتی می نمایند و به جای حضور در دفاتر اسناد رسمی جهت انتقال قطعی موضوع معامله اقدام به تنظیم وکالت می نمایند تا پس از تحقق شرایط، نسبت به انتقال رسمی اقدام نمایند. وکالت بلاعزل (بدون حق عزل ) وکالتی است که طی آن موکل حق عزل وکیل را از خود ساقط می نماید.لازم به ذکر است که وکالت در امور به دو صورت مطلق و مقید واگذار می شود بنابراین وکیل می بایست در چارچوب آن اقدامات خود را انجام دهد.
از آنجا که نقل و انتقال ملک هم زمان بر است هم هزینه بردار و گاها اتفاق می افتد سند مالکیت ملک مفقود میگردد.یا مواردی مثل اینکه صاحب ملک قصد فرار مالیاتی دارد یا اینکه سند در رهن بانک است و در نهایت سند مالکیت به نام خریدار منتقل نمی گردد در اینجا بین خریدار و فروشنده قرارداد وکالتی به صورت بلاعزل منعقد می گردد که در آن فروشنده خریدار را برای انجام امورات ثبتی ملک ،وکیل خود قرار می دهد.
از جمله نکاتی که نبایدد از آن غافل شد این است که در صورتی که وکالت بلاعزل برای فروش داده شده باشد این وکالت به معنای مالکیت وکیل نبوده بلکه وکیل صرفا واسطه بوده و وکالت بلاعزل حق مالکیتی را ایجاد نمی کند. در نهایت ذکر این نکته خالی از فایده نمی باشد که افراد در کنار وکالت بلاعزل در تنظیم سند رسمی می بایست مبایعه نامه نیز تنطیم نمایند و حق مالکیت خود را تثبیت نمایند.
شرایط وکالت بلاعزل در طلاق
ازجمله اموری که در آن وکالت بلاعزل تنطیم می گردد طلاق می باشد که در آن یکی از زوجین به دیگری از طریق دفاتر اسناد رسمی داده میشود که راجع به طلاق خلعی ، ، بائن، مبالات، حق حضانت اطفال، راجع به ، ، و هر نوع مورد دیگری دارند یکی از طرفین بدون نیاز به حضور دیگری مبادرت به طلاق از طریق محاکم نماید و اینگونه وکالتنامه های بلاعزل قابلیت اجرائی در تمام مراحل را دارند
برای انجام طلاق از طریق وکالت بلاعزل مدارکی لازم می باشد که عبارتند از :عقدنامه یا رونوشت آن و وکالت نامه بلاعزل و شناسنامه و کارت ملی.
وکالت بلاعزل در فروش اموال غیرمنقول
عقد وکالت به دو دسته تقسیم می گردد:
باتوجه به حساسیت هایی که در خصوص انتقال اموال غیرمنقول وجود دارد ،وکالت ساده در این خصوص کارساز نبوده و نمی تواندد مبنای دلگرمی و اطمینان افراد را فراهم سازد زیرا هر لحظه امکان فسخ توسط طرفین وجود دارد به همین دلیل در خصوص فروش چنین اموالی وکالت بلاعزل تنطیم می گردد.
نحوه ابطال وکالت بلاعزل
وکالت بلاعزل در موارد ذیل باطل میشود که در ادامه توضیح داده شده است.
استعفای وکیل از وکالت
در صورتی که وکیل با حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی از وکالت بلاعزل استعفا دهد، وکالت بلاعزل باطل و بی‌اثر میشود.
-ابطال وکالت بلاعزل در دادگاه
گاهی شخصی که وکالت بلاعزل داده، مدعی میشود که اصلا عقد لازمی بین دو طرف منعقد نشده است که وی بخواهد شرط ضمن عقد، عزل وکیل را بپذیرد یا نپذیرد.
در چنین مواردی این ادعا با بررسی مدارک و مستندات، شهادت شهود و یا اقرار خوانده (وکیل) قابل اثبات است؛ در این گونه موارد لازم است تا فرد به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست ابطال وکالت بلاعزل را ارائه کند
- فوت یا جنون وکیل یا موکل:در صورتی که وکیل یا موکل مجنون گشته یا فوت نمایند وکالت بلاعزل از بین خواهد رفت.
- انجام دادن موضوع وکالت توسط خود موکل:در صورتی که خود موکل عمل مورد وکالت را انجام دهد وکالت بلاعزل از بین می رود به طور مثال وقتی وکالت در فروش داده باشد اما خود فروش ملک را انجام دهد.
- از بین رفتن موضوع وکالت:اگر موضوع وکالت مثلا ساختمانی باشد که در اثر علل قهری از بین برود در این صورت وکالت بلاعزل معنا نداشته چون موضوع وکالت پایان یافته است.
- هرگاه عقد وکالت بلا عزل اقاله شود:در صورتی که عقد وکالت توسط طرفین اقاله یا تفاسخ گردد وکالت بلاعزل نیز پایان می یابد.
- اگر عقد وکالت بلا عزل ضمن عقد لازمی بوده باشد و آن عقد لازم به دلیلی منحل گردد: این عقد وکالت بلاعزل قابلیت بلاعزل بودن خود را از دست می‌دهد و تبدیل به عقد جایزی میشود که هر یک از طرفین هر وقت که بخواهد می‌توانند آن را فسخ کنند.
- ممنوعیت وکیل از وکالت: مانند انفصال دائمی از وکالت دادگستری. در این حالت چون برای وکیل انجام وکالت ناممکن میگردد یعنی اجرای تعهد به‌طور همیشگی غیرممکن میشود، عقد وکالت خودبه‌خود منفسخ خواهد شد.
ورشکستگی موکل در امور مالی: ورشکستگی موکل باعث انفساخ وکالت است. چون ورشکسته از تصرف در اموال خود ممنوع است؛ اما ورشکستگی وکیل موجب انفساخ وکالت نیست. چون شخص ورشکسته در اموال دیگران به نحو وکالت ممنوع نیست.
نمونه متن دادخواست ابطال وکالت بلاعزل
رياست محترم مجتمع قضايي …………..
با سلام احتراماً به استحضار مي رساند:
اينجانب ………….. با تنظيم وكالت نامه فوق الاشعاردرسال ……..به خوانده جهت سهولت وتسریع درامور ،به جهت اخذیک فقره وام از بانک …………..،به ضمانت بنده وسپردن سند منزل مسکونی خویش “واقع در پلاك ثبتي شماره ………. وشماره ثبت ……………….. حوزه ثبتی شهرستان ………….”که دروکالتنامه ذکر گردیده ،بعنوان وثیقه نزدبانک، وبا توجه به سوادکم وعدم اطلاع ازعواقب احتمالی ،وكالت بلا عزل اعطاء نموده ام. نظر به اينكه خوانده پس از انجام کار وپس از یکسال ازتنظیم وکالت نامه حاضر به حضور درثبت برای ابطال وکالت نامه نبوده وامروزوفردا نموده وازهمه مهمتر ازعودت سند ملک بنده که به امانت نزدایشان قراردارد ،امتناع می ورزد ،تا اینکه بعداز مراجعه آخر به خوانده دیگر ایشان را نیافتیم ، فلذا صدور حكم به ابطال وكالت نامه شماره …………..دفترخانه شماره ………. به استناد مواد 247 و 663 قانون مدني به انضمام كليه خسارات و هزينه دادرسي مورد استدعاست. ضمناً نظر به اينكه بيم ورود خسارت بيشتر در صورت استفاده از وكالت نامه مذكور وجود دارد بدواً صدور دستور موقت و اجراي فوري آن مستنداً به مواد 310 ،318 و 320 قانون آئين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني تقاضا مي گردد.
افراد به دلایل مختلف از جمله مسن بودن،داشتن درگیری ،مشغله،تنظیم سند توسط خریدار و بعد مسافتی از وکالت نامه استفاده کرده و پیگیری امور خود را به افراد نزدیک ،طرف معامله و مورد اعتماد خود واگذار می کنند. وکالت درهمه اموال اعم از منقول و غیر منقول ممکن می باشد.ذات عقد وکالت جایز می باشد به این معنا که افراد می توانند هر زمان که بخواهند چنین عقدی را برهم بزنند تما یکی از انواع وکالت ،وکالت بلاعزل بوده که در آن موکل حق عزل وکیل و جانشین را از خود سلب می کند.
دلیل استفاده از چنین وکالتی ایجاد حس اطمینان در وکیل می باشد که نتواند با برهم زدن عقد وکالت سبب ضرر وکیل گردد،لازم به ذکر است که افراد باید قبل از واگذاری وکالت بلاعزل به دیگری از قواعد و قوانین در زمینه چنین وکالتی آگاه باشند تا زمینه سوءاستفاده و زیان کاهش یابد.بنابراین متحمل شدن ضرر فقط در خصوص وکیل تحقق نمی یابد و گاه افراد به دلیل عدم آگاهی نسبت به چنین عقدی و واگذاری وکالت بلاعزل متحمل ضررهای جبران ناپذیری می گردند.بهتر است که افراد در تنظیم وکالت نامه های خود از خدمات و دانش وکلا در این زمینه استفاده نمایند.
منبع:
سایت اتاق وکلای دادگستری ایران