رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی

رای وحدت رویه 847 دیوان عالی کشور، معامله وکیل به قیمت کمتر از عرف (ثمن بخس) را حتی با اختیار مطلق در وکالتنامه، فضولی و متوقف بر تنفیذ موکل می داند. این رای در تاریخ ۲۵/۰۲/۱۴۰۳ صادر و در روزنامه رسمی منتشر شده است.

رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، نقطه عطفی در تنظیم و تفسیر معاملات وکالتی، به ویژه در زمینه فروش اموال است. این رأی که در تاریخ ۲۵ اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ صادر و در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران منتشر شده، با هدف مقابله با سوءاستفاده از وکالتنامه های مطلق و حراست از حقوق موکلین، چالش های دیرینه در رویه قضایی را مرتفع ساخته است. وکالت به عنوان یکی از عقود پرکاربرد در نظام حقوقی ایران، همواره بستری برای تسهیل معاملات بوده، اما در مواردی، عدم وضوح حدود اختیارات وکیل و عدم رعایت مصلحت موکل، منجر به تضییع حقوق و بروز دعاوی متعدد شده است. در این میان، عبارت «اختیار فروش به هر قیمت» در وکالتنامه ها، منشأ تفسیرهای متفاوت و اختلاف نظرهای گسترده ای در محاکم بوده که ضرورت ورود دیوان عالی کشور و ایجاد وحدت رویه را ایجاب می نمود. این مقاله به تحلیل جامع مفاد رأی وحدت رویه ۸۴۷، استدلالات حقوقی پشتوانه آن و پیامدهای عملی آن برای تمامی فعالان حقوقی و افراد درگیر با معاملات وکالتی می پردازد.

خلاصه ای از رأی وحدت رویه شماره 847: الزامات وکیل در معاملات

رأی وحدت رویه 847 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، به صراحت اعلام می کند که حتی با وجود عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» در وکالتنامه فروش مال، وکیل موظف به رعایت مصلحت و غبطه موکل است. هرگونه معامله ای که توسط وکیل به قیمتی کمتر از عرف (ثمن بخس) انجام شود، فضولی تلقی شده و نفوذ آن منوط به تنفیذ (تأیید) بعدی موکل خواهد بود. این رأی، در واقع، محدودیت هایی بر اختیارات ظاهراً مطلق وکیل در وکالتنامه ها وضع کرده و معیار «قیمت متعارف» را ملاک عمل قرار می دهد.

چرا رای وحدت رویه 847 صادر شد؟ گزارشی از اختلاف رویه قضایی

صدور رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی نتیجه سال ها اختلاف نظر و تشتت آراء در محاکم قضایی کشور، به ویژه در پرونده هایی بود که در آن ها وکیل با استناد به اختیار مطلق مندرج در وکالتنامه، اقدام به فروش مال موکل به قیمتی ناچیز یا غیرمتعارف کرده بود. این تفاوت در استنباط قضایی، عموماً حول محور ماده ۶۶۷ قانون مدنی و نحوه تفسیر عباراتی نظیر «به هر قیمت» شکل گرفته بود. برای تبیین این ضرورت، مرور گزارش پرونده و آرای متناقض صادر شده در این زمینه، اهمیت بسزایی دارد.

گزارش پرونده مورد اختلاف

معاونت قضایی دیوان عالی کشور در امور هیأت عمومی، پرونده ای را گزارش نمود که نشان دهنده دو رویه قضایی متضاد بود:
یکی از موارد اختلافی، پرونده ای بود که در شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی گچساران مطرح شد. در این پرونده، خواهان ها به واسطه وکیل خود، ملکی را با وکالتنامه مطلق و با قید اختیار «به هر قیمت» به خواندگان منتقل کرده بودند. دادگاه بدوی با استناد به اصل آزادی اراده، صحت و لزوم قراردادها، دعوای ابطال معامله به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل را وارد ندانست. با این حال، شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان کهگیلویه و بویراحمد، با نقض رأی بدوی، معامله مذکور را به دلیل انتقال ملک به قیمت ناچیز (۳۵۰ هزار تومان) و عدم رعایت مصلحت موکل، باطل اعلام کرد. این شعبه استدلال نمود که حتی در صورت وجود اختیار مطلق، وکیل موظف به مراعات غبطه موکل است و خریدار نیز با توجه به مبلغ ناچیز، از عدم حسن نیت آگاه بوده است.

در مقابل، شعبه پنجاهم دادگاه عمومی حقوقی تهران در پرونده ای مشابه، دعوای ابطال سند رسمی به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل را رد کرد. این دادگاه با تأکید بر ماده ۱۰ قانون مدنی و قاعده فقهی اقدام، استدلال نمود که موکل با اعطای اختیار «به هر مبلغی ولو به خود»، عملاً علیه خود اقدام کرده و نمی تواند بعداً ادعای عدم رعایت غبطه کند. همچنین، شعبه پنجاه و نهم دادگاه تجدیدنظر استان تهران نیز این رأی را تأیید کرد و انتقال ملک را بر اساس اختیارات اعطایی در وکالتنامه صحیح دانست و اعتراض تجدیدنظرخواه را رد نمود.

توضیح دلایل استنباط متفاوت

تفاوت اصلی در این دو رویه قضایی، ناشی از برداشت متفاوت از ماده ۶۶۷ قانون مدنی بود:

• دیدگاه اول (تجدیدنظر کهگیلویه و بویراحمد): این دیدگاه بر این باور بود که تکلیف وکیل به رعایت مصلحت و غبطه موکل، تکلیفی ذاتی و تخلف ناپذیر است که حتی با قید اختیار مطلق در وکالتنامه نیز ساقط نمی شود. این دیدگاه، هدف اصلی وکالت را حفظ منافع موکل می دانست و معاملات به ثمن بخس را خارج از دایره مصلحت و غبطه تلقی می کرد.
• دیدگاه دوم (تجدیدنظر تهران): این دیدگاه، بر اصل آزادی اراده و حدود صریح وکالتنامه تأکید داشت. بر اساس این تفسیر، زمانی که موکل صراحتاً به وکیل اختیار می دهد که مال را به «هر قیمت» بفروشد، به نوعی از حق اعتراض خود در خصوص قیمت صرف نظر کرده است و دیگر نمی تواند مدعی عدم رعایت غبطه باشد. این دیدگاه، «قاعده اقدام» را مطرح می کرد که به موجب آن، هر کس با علم و اراده به ضرر خود اقدام کند، حق اعتراض بعدی ندارد.

نقش هیأت عمومی دیوان عالی کشور

با توجه به تضاد آشکار این آراء و لزوم ایجاد یک رویه واحد و پیشگیری از سردرگمی محاکم و تضییع حقوق شهروندان، معاونت قضایی دیوان عالی کشور، درخواست طرح موضوع را در هیأت عمومی دیوان عالی کشور مطرح نمود. هیأت عمومی به عنوان عالی ترین مرجع قضایی در ایران، وظیفه دارد در مواردی که شعب مختلف دادگاه ها یا دیوان عالی کشور در موضوعات مشابه، آرای متناقض صادر می کنند، با صدور رأی وحدت رویه، ابهام را برطرف کرده و تفسیری واحد از قانون ارائه دهد که برای تمامی مراجع قضایی لازم الاتباع باشد. رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی، دقیقاً در راستای همین هدف، برای رفع این تعارض و تبیین دقیق حدود اختیارات وکیل و تکلیف به رعایت مصلحت موکل صادر گردید.

متن کامل رای وحدت رویه شماره 847 هیأت عمومی دیوان عالی کشور

متن رسمی رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی هیأت عمومی دیوان عالی کشور که در تاریخ ۲۵/۰۲/۱۴۰۳ صادر شده، به شرح زیر است:

طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷/۲/۱۸ انجام معامله نسبت به مال دیگری از طریق وکالت تجویز شده است. از سوی دیگر مطابق ماده ۶۶۷ همان قانون وکیل موظف است در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت نماید و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده و یا بر حسب قرائن، عرف و عادت که داخل در اختیارات اوست تجاوز نکند. بنابراین هرگاه شخصی وکالت فروش مال خود را به دیگری تفویض کند و در وکالتنامه قید نماید که وکیل اختیار دارد مال او را به هر قیمتی معامله کند عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف خواهد بود و چنانچه وکیل آن مال را به قیمت کم که عرفاً ثمن بخس و غیر قابل قبول باشد به خود یا دیگری بفروشد، اقدام وی فضولی محسوب و با وحدت ملاک از ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی معامله انجام شده بدون تنفیذ موکل محکوم به بطلان است. بدیهی است موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله ای صورت گرفته باشد، نمی گردد. بنا به مراتب، رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان کهگیلویه و بویراحمد تا حدی که با این نظر انطباق دارد، با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.

تحلیل حقوقی رای وحدت رویه 847: تبیین مواد قانونی و پیامدهای آن

تحلیل دقیق رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی مستلزم بررسی بنیادهای حقوقی و مواد قانونی است که این رأی بر آن ها استوار شده است. این رأی، با تفسیر نوینی از روابط وکیل و موکل، چارچوبی محکم برای صیانت از حقوق موکلین در معاملات وکالتی بنا نهاده است.

تفسیر ماده 247 قانون مدنی: معامله مال غیر از طریق وکالت

ماده ۲۴۷ قانون مدنی به صراحت بیان می دارد: معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود. این ماده، اساس قانونی انجام معامله توسط شخص دیگری به نمایندگی از مالک را فراهم می کند. وکالت، یکی از شیوه های رایج در این زمینه است که به وکیل اختیار می دهد تا به نام و حساب موکل، اقدام به تصرف در مال او نماید. با این حال، این ماده تنها به مشروعیت بخشیدن به نمایندگی می پردازد و حدود و ثغور آن را تعیین نمی کند. اینجاست که ماده ۶۶۷ قانون مدنی وارد عمل می شود.

تفسیر ماده 667 قانون مدنی (اساس رأی): تکلیف وکیل به رعایت مصلحت و غبطه موکل

ماده ۶۶۷ قانون مدنی سنگ بنای اصلی رای وحدت رویه 847 است: وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند. این ماده، دو رکن اساسی را برای اقدامات وکیل تعیین می کند:

1. رعایت مصلحت و غبطه موکل: وکیل، حتی اگر اختیار صریح داشته باشد، نمی تواند به گونه ای عمل کند که به ضرر موکل باشد. مصلحت و غبطه، در عرف حقوقی به معنای نفع و سود موکل است و رعایت آن، الزامی اخلاقی و قانونی برای وکیل محسوب می شود.
2. عدم تجاوز از حدود اختیارات: وکیل تنها می تواند در چارچوب اختیاراتی که صراحتاً به او داده شده یا بر اساس عرف و عادت در دایره اختیارات اوست، اقدام نماید.

تفاوت اختیار صریح با رعایت مصلحت: یکی از نقاط کلیدی این رأی، تمایز میان «اختیار صریح» و «تکلیف به رعایت مصلحت» است. تا پیش از این رأی، برخی دادگاه ها اختیار صریح وکیل (مانند فروش به هر قیمت) را بر رعایت مصلحت اولویت می دادند. اما این رأی وحدت رویه، بر این مبنا استوار است که حتی اختیار صریح نیز نمی تواند تکلیف ذاتی وکیل به رعایت مصلحت موکل را از بین ببرد. به عبارت دیگر، اختیار فروش به هر قیمت، به معنای اجازه ضرر رساندن به موکل نیست.

تحدید اختیار به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود: محدودیت به قیمت متعارف

مهم ترین بخش رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی، تحدید و تفسیر عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» است. این رأی صراحتاً اعلام می کند که چنین عباراتی، محمول بر «قیمت متعارف» خواهد بود.

مفهوم و معیارهای تشخیص قیمت متعارف و ثمن بخس:

• قیمت متعارف: قیمتی است که در زمان و مکان معامله، بر اساس عرف بازار و نظر کارشناسان، برای مال مورد معامله رایج و معمول است.
• ثمن بخس: در لغت نامه دهخدا، «بخس» به معنای کم و اندک آمده است. «به ثمن بخس فروختن» یعنی به بهای اندک و ناچیز فروختن. در عرف حقوقی، ثمن بخس به قیمتی اطلاق می شود که تفاوت فاحشی با قیمت متعارف بازار داشته باشد و عرفاً غیرقابل قبول محسوب شود. تشخیص دقیق ثمن بخس نیازمند نظر کارشناسی رسمی دادگستری است که با توجه به شرایط بازار، نوع مال و زمان معامله، ارزش واقعی آن را تعیین می کند.

ماهیت فضولی معامله در صورت عدم رعایت مصلحت

رای وحدت رویه 847 تأکید دارد که در صورت عدم رعایت مصلحت موکل و فروش مال به ثمن بخس، اقدام وکیل «فضولی» محسوب می شود.

• مفهوم عمل فضولی: عمل فضولی، به معامله ای اطلاق می شود که توسط شخصی بدون داشتن نمایندگی یا ولایت از سوی مالک انجام گیرد. در اینجا، هرچند وکیل دارای وکالتنامه است، اما چون از حدود مصلحت موکل تجاوز کرده، عملش از دایره وکالت خارج شده و در حکم معامله بدون اذن مالک است.
• توقف صحت معامله بر تنفیذ موکل: معامله فضولی، باطل نیست بلکه «غیرنافذ» است؛ یعنی صحت آن متوقف بر تنفیذ (تأیید) بعدی مالک (موکل) است. اگر موکل معامله را تنفیذ کند، از زمان وقوع، صحیح و لازم الاجرا تلقی می شود. در غیر این صورت، معامله باطل خواهد بود.

وحدت ملاک از ماده 1073 قانون مدنی

رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی برای تقویت استدلال خود، از وحدت ملاک ماده ۱۰۷۳ قانون مدنی بهره می برد. این ماده که در مبحث عقد نکاح آمده، مقرر می دارد: اگر وکیل از آنچه که موکل راجع به شخص یا مهر یا خصوصیات دیگر معین کرده تخلف کند صحت عقد متوقف بر تنفیذ موکل خواهد بود.
استفاده از این وحدت ملاک نشان می دهد که قاعده عدم نفوذ عمل خارج از حدود اختیار وکیل، تنها مختص به عقود خاص نیست و یک اصل کلی در حقوق مدنی است. زمانی که موکل در وکالتنامه نکاح، شرایطی را تعیین می کند و وکیل از آن تخلف می ورزد، صحت عقد نیازمند تنفیذ موکل است. به طریق اولی، در عقد بیع نیز، زمانی که وکیل از مصلحت و غبطه موکل که یک شرط ضمنی و بنیادین در هر وکالت است، تخلف می کند، معامله فضولی خواهد بود و صحت آن به تنفیذ موکل بستگی دارد.

محدودیت های رای وحدت رویه 847

این رأی، با وجود اهمیت فراوان، دارای محدودیت هایی نیز هست که باید مد نظر قرار گیرد. رای وحدت رویه 847 صراحتاً بیان می دارد که موضوع رأی، شامل مواردی که قبل از تنظیم وکالتنامه، معامله ای صورت گرفته باشد، نمی گردد. این به آن معناست که اگر موکل پیش از اعطای وکالت به وکیل، معامله ای را انجام داده و صرفاً برای تنظیم سند رسمی به وکیل وکالت می دهد، این رأی شامل آن مورد نخواهد شد؛ زیرا در این حالت، وکالت صرفاً برای اجرای یک توافق پیشین است و نه اختیار تصمیم گیری در خصوص فروش.

نظریه نماینده محترم دادستان کل کشور: استدلالات تکمیلی و هشدارهای مهم

نظریه نماینده محترم دادستان کل کشور در فرآیند صدور رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی، نقش پررنگی ایفا کرده و استدلالات محکمی را برای لزوم رعایت غبطه موکل حتی در صورت وجود اختیار مطلق ارائه داده است. این نظریه، علاوه بر تأکید بر مبانی حقوقی، به جنبه های عملی و معضلات اجتماعی ناشی از سوءاستفاده از وکالتنامه ها نیز می پردازد.

خلاصه ای از دیدگاه دادستان و تأکید بر لزوم رعایت غبطه موکل

نماینده دادستان کل کشور، در اظهار عقیده خود، ابتدا به تنقیح موضوع رأی وحدت رویه پرداخت و آن را به «بطلان معامله موضوع سند رسمی به دلیل عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل توسط وکیل در فرضی که در وکالتنامه عبارت فروش به هر مبلغ قید شده و موکل آن را تنفیذ نکرده» تصحیح نمود. سپس، با استناد به مواد ۶۶۶، ۶۶۷، ۱۰۷۳ و ۱۰۷۴ قانون مدنی، تأکید کرد که قاعده عمومی در وکالت، لزوم رعایت مصلحت و غبطه موکل است. وی این تکلیف را ذاتی و غیرقابل معافیت دانست و بیان داشت که حتی قید عباراتی نظیر «به هر مبلغ» یا «به هر قیمت» در وکالتنامه، به معنای معافیت وکیل از رعایت حداقل های عرفی مصلحت و غبطه موکل نیست.

اشاره به تجربه دادگاه ها در مواجهه با سوءاستفاده ها و وکالت های فرمی

یکی از نکات مهم در نظریه دادستان، اشاره به تجربیات عملی محاکم قضایی و مواجهه آن ها با موارد متعدد سوءاستفاده از وکالتنامه ها، به ویژه «وکالت های فرمی» است. دادستان محترم متذکر شد که: تجربه محاکم ما هم نشان می دهد که این گونه معاملات در سال های اخیر به شدت دردسرساز گردیده و باید توسط دیوان عالی کشور جلوی آن را که به نوعی کلاهبرداری نیز هست، گرفت خصوصاً با وکالت های فرمی که در دفاتر اسناد تنظیم می شود و محتوای آن به اشخاص تفهیم نمی گردد. این بخش، به واقعیت تلخ سوءاستفاده هایی اشاره دارد که در آن ها، افراد ناآگاه یا در تنگنای مالی، وکالتنامه هایی با اختیارات وسیع و بدون قید و شرط اعطا می کنند که بعداً منجر به تضییع حقوقشان می شود. این هشدار، بُعد پیشگیرانه و حمایتی رأی وحدت رویه ۸۴۷ را بیش از پیش برجسته می کند.

پیامدهای کلاهبرداری گونه معاملات نامتعارف

دادستان کل کشور همچنین به «پیامدهای کلاهبرداری گونه معاملات نامتعارف» اشاره کرد. فروش مال به ثمن بخس، در بسیاری از موارد می تواند مصداق کلاهبرداری یا سوءاستفاده از سفیدامضا تلقی شود. رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی، با فضولی دانستن چنین معاملاتی و منوط کردن صحت آن ها به تنفیذ موکل، عملاً راه را برای مقابله با این گونه اقدامات غیرقانونی هموار می سازد. این رویکرد، نه تنها از حقوق موکل در معاملات مدنی صیانت می کند، بلکه می تواند به کاهش جرایم مرتبط با معاملات وکالتی و افزایش اعتماد عمومی به نظام قضایی نیز کمک کند.

درس های کاربردی رای وحدت رویه 847 برای وکلا و موکلین

صدور رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی، نه تنها یک تحول حقوقی است، بلکه درس ها و پیامدهای کاربردی مهمی برای هر دو گروه وکلا و موکلین دارد. درک این پیامدها برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و حفاظت از منافع، ضروری است.

توصیه های کلیدی برای وکلا

وکلا، به عنوان متخصصین حقوقی و امین موکلین، باید دقت مضاعفی در انجام معاملات وکالتی داشته باشند:

1. دقت مضاعف در انجام معاملات وکالتی: وکلای محترم باید همواره به خاطر داشته باشند که اختیارات آنان، حتی اگر در ظاهر مطلق باشد، توسط اصل رعایت مصلحت و غبطه موکل محدود می شود. هرگونه معامله ای که با ثمن بخس صورت گیرد، می تواند عمل فضولی تلقی شده و منجر به ابطال آن گردد.
2. لزوم مستندسازی و اخذ تأییدیه های کتبی از موکل: برای جلوگیری از هرگونه شبهه و اثبات رعایت مصلحت، توصیه می شود وکلا در خصوص قیمت فروش و شرایط مهم معامله، تأییدیه کتبی از موکل خود دریافت کنند. این تأییدیه می تواند به صورت یک توافقنامه جداگانه یا الحاقیه به وکالتنامه باشد.
3. توصیه به درج حداقل قیمت فروش در وکالتنامه ها یا تعیین سازوکارهای ارزیابی: برای شفافیت بیشتر و پیشگیری از بروز اختلاف، بهتر است در وکالتنامه های فروش، حداقل قیمت فروش مشخص گردد. اگر تعیین قیمت ثابت مقدور نیست، می توان سازوکارهایی نظیر ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری را در متن وکالتنامه پیش بینی کرد.
4. مسئولیت های حقوقی و اخلاقی: وکیل، علاوه بر مسئولیت های قانونی، دارای مسئولیت های اخلاقی سنگینی در قبال موکل است. رعایت غبطه و مصلحت موکل، از اصول بنیادین حرفه وکالت است و عدم رعایت آن می تواند پیامدهای صنفی و حتی کیفری (مانند خیانت در امانت) نیز در پی داشته باشد.

راهنمای موکلین

برای افراد عادی که قصد اعطای وکالت را دارند یا پیش از این وکالت داده اند، رعایت نکات زیر حائز اهمیت است:

1. اهمیت مطالعه دقیق و آگاهانه وکالتنامه: موکلین باید پیش از امضای هر وکالتنامه، تمام بندها و اختیارات تفویض شده را با دقت کامل مطالعه کنند. در صورت عدم درک هر بخش، باید از وکیل یا کارشناس حقوقی خود توضیح بخواهند و از امضای وکالتنامه های کلی و مبهم پرهیز کنند.
2. چگونه از حقوق خود در صورت عدم رعایت مصلحت دفاع کنیم؟ (مراحل حقوقی، جمع آوری مدارک):
   • جمع آوری مدارک: در صورت ظن به عدم رعایت مصلحت وکیل، موکل باید تمامی اسناد مربوط به ملک، وکالتنامه، و مدارکی که قیمت واقعی و متعارف ملک را در زمان معامله نشان می دهد (نظیر نظر کارشناس، آگهی های مشابه، یا معاملات همجوار) جمع آآوری کند.
   • مراجعه به وکیل متخصص: در اسرع وقت با یک وکیل متخصص در امور ملکی و وکالت مشورت کنید.
   • اقامه دعوای ابطال معامله فضولی: با استناد به رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی، موکل می تواند علیه وکیل و خریدار، دعوای «اعلام بطلان معامله فضولی به دلیل عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و فروش به ثمن بخس» را در دادگاه مطرح کند.
   • اثبات ثمن بخس: دادگاه برای تشخیص ثمن بخس، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع خواهد داد.
3. نکات مهم در انتخاب وکیل و اعطای وکالت:
   • همواره وکیلی را انتخاب کنید که دارای صلاحیت، تجربه و شهرت خوبی باشد.
   • از اعطای وکالت های کلی و مطلق (به ویژه وکالت بلاعزل برای فروش اموال مهم) بدون ذکر جزئیات و محدودیت های لازم، تا حد امکان خودداری کنید.
   • حتی در صورت اعطای وکالت بلاعزل، حتماً شروط و قیمت های حداقلی را در متن وکالتنامه قید نمایید.
   • بر روند اقدامات وکیل نظارت داشته باشید و در صورت لزوم، گزارش کار از وی بخواهید.

نشست های قضایی مرتبط با رای وحدت رویه 847

پیش از صدور رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی، مسائل مشابه در نشست های قضایی مختلفی در سراسر کشور مورد بحث و بررسی قرار گرفته بود. این نشست ها نشان دهنده ابهامات و چالش های حقوقی موجود در خصوص حدود اختیارات وکیل و لزوم رعایت غبطه موکل بودند و اهمیت صدور یک رأی وحدت رویه جامع را تأیید می کردند. در ادامه به برخی از این نشست ها اشاره می شود:

نشست قضایی دادگستری شهرستان بوشهر (۱۰/۱۰/۱۳۸۸)

موضوع: ابطال وکالت نامه و سند رسمی تحت عنوان عدم رعایت مصلحت موکل و بررسی جایگاه قانونی اعمال ماده ۶۶۷ قانون مدنی.
سوال: شخصی طی وکالت نامه رسمی و بلاعزل، انتقال ملکی را به خود یا دیگری وکالت داده و پس از آن، مبایعه نامه عادی نیز تنظیم شده است. چنانچه ثمن معامله کمتر از قیمت عادله روز باشد، آیا می توان تحت عنوان عدم رعایت مصلحت موکل (حسب ماده ۶۶۷ قانون مدنی) ابطال وکالت نامه و سند رسمی را مطرح کرد؟ جایگاه قانونی اعمال ماده ۶۶۷ چیست؟
این نشست به دنبال پاسخ به این پرسش بود که آیا اختیار مطلق در وکالت بلاعزل، تکلیف وکیل به رعایت مصلحت را از بین می برد یا خیر. پاسخی که در نهایت با رای وحدت رویه ۸۴۷ تثبیت شد، نشان داد که مصلحت موکل بر اختیار مطلق ارجحیت دارد.

نشست قضایی دادگستری شهرستان یزد (۱۰/۱۱/۱۳۸۱)

موضوع: فروش ملک توسط وکیل و عدم قید میزان ثمن در سند رسمی.
سوال: شخصی به دیگری وکالت می دهد که ملک او را بفروشد و وکیل ملک را بدون قید میزان ثمن در سند رسمی به شخص ثالث می فروشد و سپس وکیل فوت می کند. در صورتی که احراز دقیق ثمن رد و بدل شده بر دادگاه مشخص نباشد، آیا معامله به علت مجهول بودن مبلغ ثمن غیرنافذ است؟
این نشست به موضوع مجهول بودن ثمن و تأثیر آن بر نفوذ معامله می پرداخت که با توجه به تاکید رای وحدت رویه 847 بر «قیمت متعارف»، ارتباط نزدیکی با موضوع دارد.

نشست قضایی دادگستری شهرستان شیراز (۲۶/۵/۱۳۹۸)

موضوع: لزوم رعایت غبطه و صرفه و صلاح موکل علی رغم اختیار انجام هرگونه معامله از طرف وکیل.
سوال: چنانچه در وکالت نامه ای که راجع به مال غیرمنقول تفویض گردیده، اختیار هرگونه معامله اعم از عقد صلح، اجاره و هبه داده شده باشد، آیا وکیل می تواند مبادرت به انعقاد عقد بیع با قیمت نازل تر از عرف یا به ازای ثمن ناچیز نماید؟
این سوال به طور مستقیم به قلب موضوع رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی اشاره داشت و بر لزوم رعایت مصلحت موکل، حتی با وجود اختیارات وسیع، تأکید می کرد. پاسخ دیوان عالی کشور، تأییدی بر این رویکرد بود.

نشست قضایی دادگستری شهرستان سمنان (۱۱/۸/۱۳۹۱)

موضوع: عدم رعایت غبطه موکل از ناحیه وکیل.
سوال: شخص (الف) به شخص (ب) وکالت کلی جهت فروش هرگونه معامله نسبت به یک قطعه ملک مسکونی می دهد. وکیل ملک را برای خودش معامله می کند و سپس آن را به شخص (ج) انتقال می دهد و شخص (ج) نیز آن را به شش قطعه تفکیک کرده و به اشخاص دیگری انتقال می دهد. آیا شخص (الف) که مالک اولیه بوده حق فسخ یا ابطال یا رد معامله و معاملات بعدی را دارد یا صرفاً می تواند به لحاظ عدم رعایت غبطه وی از ناحیه وکیل مطالبه خسارت نماید؟ آیا رد یا قبول معامله یا فسخ آن موکول و منوط به زمان خاصی است یا هر زمانی این حق را دارد که معامله را رد و ابطال نماید؟
این نشست به جنبه های عملی و سلسله معاملات بعدی و حق موکل در ابطال یا رد معامله فضولی می پردازد که رأی وحدت رویه ۸۴۷ با فضولی دانستن معامله به ثمن بخس، راه را برای اعمال همین حقوق باز کرده است.

این نشست های قضایی نشان می دهند که موضوع عدم رعایت مصلحت موکل توسط وکیل، همواره یکی از نقاط ابهام و محل مناقشه در نظام حقوقی ایران بوده است. رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی با ارائه یک پاسخ قاطع و واحد، به این ابهامات پایان داده و رویه ای ثابت را برای محاکم ایجاد کرده است.

جمع بندی: پیام روشن دیوان عالی کشور و آینده معاملات وکالتی

رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی که در تاریخ ۲۵/۰۲/۱۴۰۳ صادر و منتشر شد، بدون شک یکی از مهم ترین تحولات قضایی اخیر در حوزه معاملات وکالتی محسوب می شود. این رأی، با هدف ایجاد شفافیت، عدالت و حراست از حقوق موکلین، به اختلاف نظرهای دیرینه در خصوص حدود اختیارات وکیل و لزوم رعایت مصلحت موکل پایان داد. پیام روشن دیوان عالی کشور این است که حتی وجود عبارت «به هر قیمت» یا «به هر شخص ولو به خود» در وکالتنامه، نمی تواند مجوزی برای فروش مال موکل به قیمتی ناچیز یا غیرمتعارف (ثمن بخس) باشد. چنین اقداماتی، فضولی تلقی شده و نفوذ آن ها منوط به تنفیذ بعدی موکل خواهد بود.

این رأی، بار دیگر بر اصول اخلاقی و حقوقی حاکم بر عقد وکالت تأکید می کند؛ وکیل، امین موکل است و باید همواره غبطه و مصلحت او را در تمامی تصرفات و اقدامات خود رعایت نماید. این تصمیم نه تنها برای وکلا و حقوقدانان، بلکه برای عموم مردم که قصد اعطای وکالت دارند یا پیش تر وکالت داده اند، راهگشا خواهد بود و می تواند مانع از بسیاری از سوءاستفاده ها و تضییع حقوق گردد. انتظار می رود با لازم الاجرا شدن این رأی، رویه قضایی کشور در موارد مشابه یکسان شده و شاهد افزایش اعتماد عمومی به معاملات وکالتی و کاهش دعاوی مرتبط با آن باشیم. رای وحدت رویه 847 روزنامه رسمی، گامی بلند در جهت تحقق عدالت و پاسداری از حقوق شهروندان در بستر قراردادهای مدنی است و مسیر آینده معاملات وکالتی را به سمت شفافیت و مسئولیت پذیری بیشتر رهنمون می سازد.

منابع و مراجع

• قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران (مواد ۲۴۷، ۶۶۷، ۱۰۷۳، ۱۰۷۴)
• قانون آیین دادرسی کیفری (ماده ۴۷۱)
• متن رسمی رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، منتشره در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران، تاریخ ۲۵/۰۲/۱۴۰۳.
• نشست های قضایی دادگستری های شهرستان های بوشهر، یزد، شیراز و سمنان (تاریخ های ذکر شده در متن مقاله)
• لغت نامه دهخدا (تعریف بخس و ثمن بخس)