درخواست تامین دلیل ملک

درخواست تامین دلیل ملک یک ابزار حقوقی حیاتی برای حفظ و مستندسازی شواهد مرتبط با اموال غیرمنقول است تا در دعاوی آتی، این دلایل قابل استناد باشند. این اقدام از تضییع حقوق و از بین رفتن مدارک مهم جلوگیری می کند و پایه ای محکم برای دفاع در مراجع قضایی فراهم می آورد.

حفظ و مستندسازی دلایل و مدارک در دعاوی ملکی از اهمیت بالایی برخوردار است. اختلافات مربوط به املاک، خواه در زمینه مالکیت، اجاره، ساخت و ساز، یا حتی خسارات وارده، می تواند پیچیدگی های فراوانی داشته باشد. در چنین شرایطی، ابزار حقوقی تامین دلیل ملک به عنوان یک راهکار قدرتمند و پیشگیرانه عمل می کند تا اشخاص ذی نفع بتوانند قبل از اینکه شواهد از بین بروند یا تغییر کنند، آن ها را به صورت رسمی و قانونی ثبت و ضبط نمایند. این فرایند تضمین کننده این است که حقوق افراد در آینده تضییع نشود و امکان دفاع مستند و مؤثر در محاکم فراهم آید.

تامین دلیل ملک چیست؟ (تعریف و تبیین حقوقی)

تامین دلیل ملک یک اقدام حقوقی است که به منظور حفظ و صورت برداری از دلایل و امارات موجود، پیش از اقامه دعوای اصلی یا در جریان آن، انجام می شود. هدف از این فرایند، مستندسازی وضعیت موجود به نحوی است که در صورت از بین رفتن یا تغییر آن دلایل در آینده، بتوان به گزارش تهیه شده استناد کرد. این مفهوم بر اساس ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی ایران تعریف شده است که بیان می دارد:

«در مواردی که اشخاص ذی نفع احتمال دهند که در آینده، استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان، از قبیل تحقیق محلی و کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است، متعذر یا متعسر خواهد شد، می توانند از شورای حل اختلاف، درخواست تامین آن ها را بنمایند. مقصود از تامین، در این موارد، فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلایل است.»

این ماده به وضوح نشان می دهد که تامین دلیل صرفاً به معنای ملاحظه و صورت برداری است و به معنای اثبات حق یا صدور حکم نیست، بلکه تنها مستندسازی برای استفاده در دعوای اصلی آتی است.

تفاوت تامین دلیل با تامین خواسته

یکی از نقاط کلیدی که اغلب با ابهام مواجه می شود، تفاوت میان تامین دلیل و تامین خواسته است. این دو نهاد حقوقی، با وجود تشابه اسمی، دارای ماهیت و اهداف کاملاً متفاوتی هستند که در جدول زیر به تفصیل به آن ها پرداخته ایم:

ویژگی	تامین دلیل	تامین خواسته
هدف اصلی	حفظ و صورت برداری از دلایل و شواهد موجود برای استفاده در دعوای آتی.	تضمین اجرای حکم نهایی و جلوگیری از تضییع حق خواهان با توقیف اموال خوانده.
موضوع	دلایل، مدارک، وضعیت فیزیکی اشیاء، شهادت شهود، نظریه کارشناس.	مال یا حقوق مالی خواهان که موضوع دعوا است (پول، مال منقول یا غیرمنقول).
ماهیت	ماهیت اثباتی و پیشگیرانه دارد.	ماهیت اجرایی و تأمینی دارد.
زمان درخواست	قبل از اقامه دعوا، همزمان با اقامه دعوا، یا در حین دادرسی.	قبل از اقامه دعوا یا در حین دادرسی.
شرایط خاص	بیم از بین رفتن، تغییر یا دشواری دسترسی به دلایل.	وجود اسناد رسمی، یا ادله قوی، یا پرداخت خسارت احتمالی.
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف (در غالب موارد) یا دادگاه صلح.	دادگاه عمومی حقوقی یا دادگاهی که به اصل دعوا رسیدگی می کند.
نتیجه	صدور قرار تامین دلیل و تهیه گزارش.	صدور قرار تامین خواسته و توقیف اموال.

با توجه به این تفاوت ها، انتخاب ابزار حقوقی مناسب (تامین دلیل یا تامین خواسته) بستگی به هدف خواهان و شرایط پرونده دارد. تامین دلیل بیشتر به جنبه اثباتی و مستندسازی توجه دارد، در حالی که تامین خواسته به جنبه اجرایی و تضمین وصول حق می پردازد.

موارد کاربرد خاص تامین دلیل در امور ملکی

کاربرد درخواست تامین دلیل ملک در امور ملکی بسیار گسترده و حیاتی است و می تواند در سناریوهای مختلفی مورد استفاده قرار گیرد. برخی از مهم ترین موارد عبارتند از:

• خسارات وارده به ملک: مانند ترکیدگی لوله، گودبرداری غیر اصولی همسایه، آتش سوزی، یا حوادث طبیعی که منجر به آسیب دیدن ساختمان یا اجزای آن می شود. تامین دلیل در این موارد، وضعیت فعلی خسارت را قبل از تعمیرات مستند می کند.
• تصرف عدوانی یا مزاحمت ملکی: هنگامی که شخصی بدون مجوز، ملک دیگری را تصرف کند یا مزاحم استفاده قانونی مالک شود. تامین دلیل می تواند حدود تصرف یا ماهیت مزاحمت را ثبت کند.
• نقصان یا عیب و ایراد در ساخت و ساز: در مواردی که پس از اتمام یا در حین ساخت و ساز، عیوب و نقص هایی در ساختمان مشاهده می شود که ممکن است در آینده تشدید شده یا از بین بروند.
• اختلافات در حدود و مرزهای ملک: زمانی که مرزهای دقیق ملک مورد اختلاف قرار می گیرد و نیاز به تعیین حدود دقیق با جلب نظر کارشناس نقشه برداری وجود دارد.
• تخلیه ملک و وضعیت آن پس از اتمام قرارداد اجاره: برای مستندسازی وضعیت ملک (میزان خسارت وارده، وضعیت وسایل و …) در زمان تخلیه توسط مستأجر.
• وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه: در دعاوی مربوط به حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه، برای ثبت وضعیت فعلی محل تجاری و فعالیت های آن.
• تغییر کاربری یا تخریب احتمالی: در مواردی که بیم از تغییر کاربری غیرقانونی یا تخریب بخش هایی از ملک وجود دارد.

استفاده به موقع از این ابزار، به ذی نفعان اجازه می دهد تا با جمع آوری شواهد محکم، از حقوق خود به بهترین نحو دفاع کنند و از تضییع احتمالی آن ها جلوگیری نمایند.

چرا و چه زمانی باید درخواست تامین دلیل ملک کنیم؟ (شرایط و ضرورت ها)

درخواست تامین دلیل ملک یک اقدام استراتژیک است که باید در زمان مناسب و با توجه به شرایط خاص انجام شود. هدف اصلی، حفظ شواهدی است که ممکن است در آینده از بین بروند یا دسترسی به آن ها دشوار شود. دلایل و زمان های کلیدی برای این درخواست عبارتند از:

• احتمال از بین رفتن، تغییر یا تحریف دلایل و مدارک فیزیکی: بسیاری از دلایل، مانند خسارات فیزیکی به ساختمان، علائم تصرف، یا وضعیت خاص یک بنا، ممکن است با گذشت زمان، ترمیم، یا دخالت اشخاص دیگر، تغییر کرده یا کاملاً از بین بروند.
• دشواری یا عدم امکان دسترسی به دلایل در آینده: گاهی اوقات، دسترسی به شهود، یا امکان مشاهده مجدد یک وضعیت خاص در آینده، به دلیل مسافرت، فوت، یا تغییر شرایط، دشوار یا غیرممکن می شود.
• نیاز به مستندسازی وضعیت فعلی ملک قبل از اقدامات مهم: قبل از انجام اقداماتی مانند تعمیرات اساسی، بازسازی، تخریب جزئی یا کلی، یا حتی انتقال مالکیت، ممکن است نیاز باشد وضعیت فعلی ملک برای جلوگیری از اختلافات آتی مستند شود.
• اهمیت جمع آوری دلایل قبل از اقامه دعوای اصلی ملکی (نقش استراتژیک): تامین دلیل اغلب به عنوان یک گام اولیه و بسیار مهم قبل از طرح دعوای اصلی عمل می کند. این اقدام به خواهان اجازه می دهد تا با دست پر وارد محکمه شود و اعتبار ادعاهای خود را افزایش دهد. به این ترتیب، دعوای اصلی با پشتوانه قوی تری اقامه خواهد شد.

تصمیم گیری برای درخواست تامین دلیل، نیازمند ارزیابی دقیق شرایط و پیش بینی وضعیت آتی دلایل است. در مواقعی که کوچکترین بیمی از دست رفتن شواهد وجود دارد، اقدام به موقع برای تامین دلیل، می تواند سرنوشت یک پرونده را تغییر دهد.

مدارک و مستندات لازم برای درخواست تامین دلیل ملک

برای ثبت درخواست تامین دلیل ملک، متقاضی باید مدارک مشخصی را ارائه دهد تا شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح بتوانند به درخواست رسیدگی کنند. این مدارک شامل موارد عمومی و اختصاصی به نوع ملک و دلیل مورد تامین است:

• مدارک هویتی خواهان: شامل کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه متقاضی.
• مدارک اثبات مالکیت یا ذینفع بودن در ملک: بسته به مورد، یکی از موارد زیر لازم است:
  • سند مالکیت رسمی (تک برگی یا منگوله دار).
  • اجاره نامه معتبر (عادی یا رسمی) در صورت ذینفع بودن به عنوان مستأجر.
  • مبایعه نامه یا قولنامه (در صورت خرید و فروش).
  • وکالتنامه (در صورتی که درخواست توسط وکیل مطرح می شود).
  • یا هر سند دیگری که نشان دهنده حق یا ذینفع بودن متقاضی باشد.
• مدارک مربوط به دلیل مورد تامین: این بخش شامل هر گونه مدرکی است که وضعیت فعلی را نشان می دهد و نیاز به حفظ آن احساس می شود.
  • عکس های قبل و بعد از حادثه یا وضعیت مورد اختلاف.
  • فیلم های ضبط شده از محل.
  • گزارش اولیه محلی (در صورت وجود).
  • شهادت نامه شهود (در صورت نیاز).
  • پیامک ها، مکاتبات یا هرگونه سند ارتباطی مرتبط.
• نقشه ثبتی یا کروکی: در صورتی که موضوع تامین دلیل به تعیین حدود، متراژ، یا موقعیت مکانی ملک مربوط باشد.
• اطلاعات کامل طرف مقابل: در صورت معلوم بودن خوانده (نام و نام خانوادگی، آدرس و مشخصات دیگر).
• فیش واریزی هزینه های دادرسی: شامل هزینه تنظیم دادخواست و سایر هزینه های قانونی.

تکمیل دقیق این مدارک به سرعت و صحت رسیدگی به درخواست کمک شایانی می کند. عدم ارائه برخی از این مدارک ممکن است منجر به رد درخواست یا اطاله دادرسی شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تامین دلیل ملک

تعیین مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به درخواست تامین دلیل ملک، یکی از گام های اساسی در این فرآیند است. قانون آیین دادرسی مدنی در این خصوص قواعد مشخصی را وضع کرده است:

• قاعده کلی: شورای حل اختلاف محل وقوع ملک

  بر اساس ماده ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تامین دلیل، شورای حل اختلاف محلی است که دلایل و امارات مورد درخواست در حوزه آن قرار گرفته اند. این قاعده به دلیل ماهیت فوری و غیر قضایی تامین دلیل و همچنین حجم بالای پرونده ها در دادگاه ها، وضع شده است تا روند رسیدگی تسریع یابد.

• در صورت عدم وجود شورای حل اختلاف: دادگاه صلح محل وقوع ملک

  اگر در حوزه قضایی محل وقوع ملک، شورای حل اختلاف تشکیل نشده باشد یا صلاحیت رسیدگی به موضوع خاصی را نداشته باشد، دادگاه صلح آن محل، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تامین دلیل خواهد بود. در برخی موارد نیز، خود دادگاه صلح، به عنوان شعبه ویژه برای رسیدگی به امور مربوط به تامین دلیل تعیین می شود.

• اهمیت محل وقوع ملک:

  باید توجه داشت که مهم ترین معیار برای تعیین صلاحیت محلی در درخواست تامین دلیل ملک، محل وقوع ملک است. یعنی دادخواست باید در شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح واقع در حوزه قضایی که ملک مورد نظر در آن قرار دارد، ثبت شود. این امر با هدف تسهیل در معاینه محل و جلب نظر کارشناس مربوطه انجام می گیرد.

شناخت مرجع صالح از بروز اشتباهات احتمالی در ثبت دادخواست و اطاله دادرسی جلوگیری می کند. در صورت تردید، مشاوره با یک وکیل متخصص می تواند راهنمای مناسبی باشد.

نحوه تنظیم دادخواست تامین دلیل ملک (گام به گام عملی)

تنظیم دقیق و صحیح دادخواست تامین دلیل ملک، نقش حیاتی در پذیرش و رسیدگی مؤثر به آن دارد. این دادخواست باید بر اساس قواعد شکلی و ماهوی مشخصی تنظیم شود تا اعتبار قانونی لازم را کسب کند. مراحل گام به گام تنظیم دادخواست به شرح زیر است:

بخش اول: مشخصات خواهان و خوانده

• مشخصات دقیق هویتی و آدرس خواهان: شامل نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، شغل و آدرس کامل پستی به همراه کد پستی. این اطلاعات باید کاملاً صحیح و مطابق با مدارک هویتی باشد.
• مشخصات دقیق هویتی و آدرس خوانده: در صورت معلوم بودن، باید نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی (در صورت امکان)، شغل و آدرس کامل پستی خوانده (طرف مقابل) ذکر شود.
• نکته مهم: نحوه درخواست تامین دلیل بدون تعیین طرف مقابل: بر اساس ماده ۱۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر تعیین طرف مقابل برای متقاضی امکان پذیر نباشد، درخواست تامین دلیل بدون ذکر مشخصات خوانده نیز پذیرفته می شود. این امر در مواردی کاربرد دارد که خواهان هنوز هویت فرد مسئول را نمی داند، اما نیاز به حفظ دلایل دارد.

بخش دوم: موضوع خواسته

این بخش باید به وضوح و بدون ابهام، هدف از درخواست تامین دلیل را مشخص کند. عباراتی مانند:

• درخواست تامین دلیل وضعیت ملک
• درخواست تامین دلیل خسارت وارده به ملک
• درخواست تامین دلیل حدود ملک
• درخواست تامین دلیل تخلیه ملک با جلب نظر کارشناس

در این قسمت درج می شود. تعیین دقیق خواسته به قاضی کمک می کند تا حدود و موضوع تامین دلیل را به درستی تشخیص دهد.

بخش سوم: شرح دلایل و اوضاع و احوال

این بخش قلب دادخواست تامین دلیل است و باید با دقت فراوان نگاشته شود. در این قسمت باید به صورت کامل و شفاف، موارد زیر توضیح داده شود:

• شرح کامل واقعه یا وضعیت موجود: به صورت داستانی و با جزئیات، واقعه ای که منجر به نیاز به تامین دلیل شده است (مثلاً ترکیدگی لوله، تصرف، عیب ساختمانی) شرح داده شود.
• توضیح علت درخواست تامین دلیل: باید به وضوح بیان شود که چرا بیم از بین رفتن، تغییر یا دشواری دسترسی به دلایل می رود. مثلاً با توجه به اینکه خسارت وارده به سرعت در حال گسترش است و نیاز به تعمیر فوری دارد… یا به دلیل احتمال از بین رفتن آثار تصرف…
• مشخصات دقیق ملک: آدرس کامل، پلاک ثبتی (اصلی و فرعی)، حدود اربعه، مشخصات بنا (در صورت وجود) و هرگونه ویژگی خاص دیگر ملک باید ذکر شود.

بخش چهارم: دلایل و منضمات دادخواست

در این بخش، فهرست وار تمام مدارکی که به عنوان پیوست به دادخواست ارائه می شوند، ذکر می گردد. این مدارک می تواند شامل موارد زیر باشد:

• کپی برابر اصل سند مالکیت یا اجاره نامه.
• عکس ها و فیلم های مرتبط.
• استشهادیه شهود.
• کپی کارت ملی و شناسنامه خواهان.
• فیش واریزی هزینه های دادرسی.

بخش پنجم: خواسته نهایی

در این قسمت، به صورت صریح تقاضای خواهان از مرجع قضایی مطرح می شود. معمولاً درخواست شامل صدور قرار تامین دلیل و ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری است. در صورت نیاز به فوریت، می توان تقاضای اجرای قرار قبل از ابلاغ به طرف مقابل را نیز مطرح کرد.

مراحل درخواست و رسیدگی به تامین دلیل ملک

درخواست و رسیدگی به تامین دلیل ملک، فرآیندی دارای مراحل مشخص است که هر یک از آن ها باید با دقت پیگیری شوند:

1. ثبت دادخواست:

   اولین گام، ثبت دادخواست تامین دلیل از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. متقاضی باید به همراه مدارک لازم و فرم تکمیل شده دادخواست به یکی از این دفاتر مراجعه کند.

2. پرداخت هزینه ها:

   هزینه های مربوط به دادرسی و در صورت نیاز، هزینه کارشناسی رسمی دادگستری، باید در زمان ثبت دادخواست پرداخت شود. این هزینه ها بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضاییه تعیین می گردند.

3. احضار طرف مقابل (خوانده):

   پس از ثبت دادخواست، طبق ماده ۱۵۲ قانون آیین دادرسی مدنی، شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح، طرف مقابل درخواست تامین دلیل را احضار می نماید. اما، عدم حضور خوانده مانع از انجام و اجرای تامین دلیل نخواهد بود.

4. امکان رسیدگی فوری (قبل از ابلاغ):

   در مواردی که فوریت امر ایجاب می کند و بیم از بین رفتن یا تغییر دلایل به صورت جدی وجود دارد، خواهان می تواند در دادخواست خود تقاضای رسیدگی و اجرای قرار تامین دلیل را قبل از ابلاغ به طرف مقابل نماید. در چنین حالتی، مرجع قضایی ابتدا اقدام به تامین دلیل کرده و سپس آن را به خوانده ابلاغ می کند.

5. ارجاع به کارشناس یا مدیر دفتر:

   مرجع قضایی می تواند تامین دلیل را به کارشناس رسمی دادگستری (در مواردی که نیاز به تخصص فنی است) یا مدیر دفتر دادگاه ارجاع دهد. طبق ماده ۱۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی، این ارجاع جز در مواردی که تامین دلیل مبنای مستقیم حکم قرار گیرد، بلامانع است.

6. اجرای قرار تامین دلیل:

   پس از صدور قرار تامین دلیل، مراحل اجرایی آن توسط مأمور اجرا و تحت نظارت کارشناس انجام می شود. خواهان و وکیل او باید همکاری لازم را با مأمور و کارشناس داشته باشند.

7. مقاومت در اجرای قرار:

   چنانچه طرف مقابل در مسیر اجرای قرار تامین دلیل مانع تراشی کند (مثلاً از گشودن درب ملک خودداری نماید)، این قرار با دستور مقام قضایی و کمک مأمورین انتظامی قابل اجرا خواهد بود.

تامین دلیل ملک با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری

در بسیاری از موارد مربوط به درخواست تامین دلیل ملک، به ویژه در پرونده هایی که ماهیت فنی، عمرانی، یا تخصصی دارند، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری امری ضروری و تعیین کننده است. کارشناس با تخصص خود، گزارشی فنی و مستند ارائه می دهد که از اعتبار بالایی در مراجع قضایی برخوردار است.

اهمیت و ضرورت ارجاع به کارشناس در امور ملکی

کارشناس رسمی دادگستری، با دانش و تجربه تخصصی خود، می تواند وضعیت ملک را به صورت دقیق و فنی بررسی کرده و یافته های خود را در قالب یک گزارش کارشناسی ارائه دهد. این گزارش، به دلیل ماهیت علمی و تخصصی خود، می تواند به عنوان یک مدرک قوی و قابل استناد در محاکم قضایی مورد استفاده قرار گیرد. بدون جلب نظر کارشناس، اثبات بسیاری از مسائل فنی مانند میزان خسارت، علت خرابی، یا حدود دقیق ملک دشوار خواهد بود.

انواع کارشناسان مورد نیاز

بسته به موضوع تامین دلیل، ممکن است به تخصص های مختلفی از کارشناسان نیاز باشد:

• کارشناس عمران یا معماری: برای ارزیابی وضعیت سازه ای ساختمان، تشخیص عیوب فنی، خسارات وارده، یا نظارت بر کیفیت ساخت و ساز.
• کارشناس نقشه برداری: برای تعیین دقیق حدود و مرزهای ملک، مساحت، یا تشخیص تجاوز به ملک مجاور.
• کارشناس ارزیاب خسارت: برای برآورد میزان خسارت مالی وارده به ملک.
• کارشناس تأسیسات: برای بررسی مشکلات مربوط به سیستم های لوله کشی، برق، گرمایش و سرمایش.

وظایف کارشناس و محتوای گزارش کارشناسی

کارشناس پس از ارجاع پرونده و معاینه محل، موظف است گزارشی جامع و دقیق تهیه کند که معمولاً شامل موارد زیر است:

• جزئیات فنی و توصیفی: شرح دقیق وضعیت فعلی ملک، نقص ها، خسارات، یا هر ویژگی خاص دیگر.
• مستندات تصویری: عکس ها و فیلم های گرفته شده از محل که وضعیت موجود را به وضوح نشان می دهد.
• نقشه ها و طرح ها: در صورت لزوم، ترسیم نقشه ها یا کروکی های مربوط به ملک یا محل حادثه.
• توضیح دلایل و علل: در صورت امکان، تشریح علل احتمالی بروز خسارت یا وضعیت مورد تامین.
• نظریه کارشناسی: اظهارنظر تخصصی کارشناس در خصوص موضوع ارجاعی.

نحوه اعتراض به نظریه کارشناس

در صورتی که یکی از طرفین دعوا به نظریه کارشناس اعتراض داشته باشد، می تواند در مهلت قانونی (که معمولاً یک هفته پس از ابلاغ نظریه است)، اعتراض خود را به صورت کتبی به دادگاه ارائه دهد و دلایل اعتراض را نیز ذکر کند. دادگاه می تواند موضوع را به هیئت کارشناسی (سه نفره) ارجاع دهد یا کارشناس دیگری را انتخاب کند.

نمونه های کاربردی دادخواست تامین دلیل ملک

برای فهم بهتر نحوه تنظیم درخواست تامین دلیل ملک، ارائه نمونه هایی کاربردی از این دادخواست در سناریوهای مختلف می تواند بسیار مفید باشد. اگرچه امکان ارائه فرم های قابل دانلود مستقیم در این قالب وجود ندارد، اما می توانیم ساختار و محتوای اصلی چند نمونه رایج را تشریح کنیم. این نمونه ها به متقاضیان کمک می کند تا با الگوبرداری از آن ها، دادخواست متناسب با شرایط خود را تهیه کنند.

نمونه ۱: دادخواست تامین دلیل خسارت وارده به ملک (مثال: ترکیدگی لوله همسایه/گودبرداری)

در این نوع دادخواست، خواهان به دلیل وقوع خسارتی به ملک خود که ناشی از عمل همسایه یا عوامل دیگر است، درخواست مستندسازی وضعیت موجود را دارد.

• مشخصات: نام و نام خانوادگی، آدرس، کد ملی خواهان و خوانده (در صورت معلوم بودن).
• موضوع خواسته: درخواست تامین دلیل خسارت وارده به ملک با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
• شرح دلایل و اوضاع و احوال:

  ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]، به استحضار می رساند که اینجانب مالک شش دانگ ملک مسکونی به آدرس [آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی] می باشم. متاسفانه در تاریخ [تاریخ]، به دلیل [علت حادثه، مثلاً ترکیدگی لوله فاضلاب واحد همسایه فوقانی/گودبرداری غیر اصولی ملک مجاور]، خسارات جدی به [بخش های خسارت دیده ملک، مثلاً سقف، دیوار، کف، تأسیسات] اینجانب وارد شده است.
  با توجه به اینکه خسارت وارده، به دلیل ماهیت خود، ممکن است با گذشت زمان یا انجام اقدامات اولیه، تغییر کرده و آثار آن از بین برود، یا اینکه جهت جلوگیری از گسترش آسیب، نیاز به تعمیرات فوری دارم، لذا مستنداً به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، از آن مرجع محترم تقاضای صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (در رشته مربوطه، مثلاً عمران یا ارزیابی خسارت) جهت صورت برداری و ارزیابی خسارات وارده، مستدعی است.

• دلایل و منضمات: کپی سند مالکیت، کپی کارت ملی، عکس ها و فیلم های خسارت، (در صورت وجود) نظریه اولیه کارشناس یا گزارش محلی.

نمونه ۲: دادخواست تامین دلیل وضعیت ملک در حال ساخت یا در دست تعمیر (مثال: تخلفات ساختمانی، ایرادات فنی)

این دادخواست زمانی استفاده می شود که خواهان، به عنوان مالک، خریدار یا ذینفع، قصد مستندسازی وضعیت ملک در حال ساخت یا تعمیر را دارد تا از تخلفات یا ایرادات احتمالی جلوگیری یا آن ها را ثبت کند.

• مشخصات: خواهان و خوانده (مثلاً سازنده یا پیمانکار).
• موضوع خواسته: درخواست تامین دلیل وضعیت ملک در حال ساخت/تعمیر با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
• شرح دلایل و اوضاع و احوال:

  ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]، به استحضار می رساند که اینجانب [سمت خواهان، مثلاً مالک/خریدار] ملک در حال ساخت به آدرس [آدرس دقیق ملک] هستم. با توجه به [ذکر ایراد یا نگرانی، مثلاً مشاهده تخلفات در نقشه های اجرایی، استفاده از مصالح نامرغوب، یا کندی غیرمتعارف روند ساخت]، بیم آن می رود که در آینده این وضعیت منجر به بروز خسارات جبران ناپذیری گردد.
  لذا با استناد به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی و به منظور حفظ حقوق خود، تقاضای صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری (در رشته عمران یا معماری) جهت بررسی دقیق وضعیت فنی، کیفی و تطابق با نقشه های مصوب، مستدعی است.

• دلایل و منضمات: کپی سند مالکیت/مبایعه نامه، کپی قرارداد ساخت، نقشه های معماری، عکس ها.

نمونه ۳: دادخواست تامین دلیل تصرف یا تجاوز به حدود ملک

این دادخواست برای ثبت و مستندسازی تصرف غیرقانونی یا تجاوز به حریم و حدود ملک توسط شخص دیگر ارائه می شود.

• مشخصات: خواهان و خوانده (متصرف).
• موضوع خواسته: درخواست تامین دلیل تصرف/تجاوز به حدود ملک با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری.
• شرح دلایل و اوضاع و احوال:

  ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]، به استحضار می رساند اینجانب مالک شش دانگ ملک به پلاک ثبتی [پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق] می باشم. متاسفانه خوانده محترم، اقدام به [شرح عمل تصرف یا تجاوز، مثلاً احداث دیوار در بخشی از حیاط اینجانب، یا قراردادن مصالح ساختمانی در حریم ملک] نموده است.
  با توجه به اینکه این تصرف یا تجاوز، در صورت عدم ثبت و مستندسازی، ممکن است در آینده منجر به تغییر وضعیت و دشواری در اثبات آن گردد، لذا تقاضای صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس نقشه برداری رسمی دادگستری جهت تعیین دقیق حدود و ابعاد تصرف و تطبیق آن با نقشه های ثبتی، مستدعی است.

• دلایل و منضمات: کپی سند مالکیت، نقشه های ثبتی، عکس های هوایی (در صورت وجود)، استشهادیه.

نمونه ۴: دادخواست تامین دلیل تخلیه ملک و وضعیت آن

این دادخواست عمدتاً توسط موجر و در زمان اتمام قرارداد اجاره و تخلیه ملک توسط مستأجر، یا در صورت عدم تخلیه، برای مستندسازی وضعیت ملک و هرگونه خسارت احتمالی به آن ارائه می شود.

• مشخصات: موجر (خواهان) و مستأجر (خوانده).
• موضوع خواسته: درخواست تامین دلیل وضعیت ملک مورد اجاره پس از اتمام قرارداد و در زمان تخلیه.
• شرح دلایل و اوضاع و احوال:

  ریاست محترم شورای حل اختلاف [نام شهرستان]، به استحضار می رساند که اینجانب موجر ملک مسکونی/تجاری به آدرس [آدرس دقیق ملک] هستم که به موجب اجاره نامه مورخ [تاریخ اجاره نامه]، به مدت [مدت اجاره] به خوانده محترم اجاره داده شده بود. اکنون با پایان یافتن مدت قرارداد در تاریخ [تاریخ اتمام قرارداد] و عدم تحویل ملک از سوی مستأجر/تحویل ملک با وضعیت مشکوک، بیم آن می رود که خساراتی به ملک وارد شده باشد یا وضعیت موجود در آینده دستخوش تغییر گردد.
  لذا، مستند به ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت صورت برداری و ثبت دقیق وضعیت فعلی ملک، به ویژه از نظر وجود خسارت یا نواقص، مستدعی است.

• دلایل و منضمات: کپی اجاره نامه، کپی اظهارنامه تخلیه، (در صورت وجود) عکس های قبل از اجاره.

در تنظیم هر یک از این دادخواست ها، نگارش دقیق، شفاف و مستند به مواد قانونی، از اهمیت بالایی برخوردار است.

هزینه درخواست تامین دلیل ملک چقدر است؟

هزینه درخواست تامین دلیل ملک شامل چندین بخش است که متقاضی باید آن ها را مد نظر قرار دهد. این هزینه ها ثابت نبوده و به عوامل مختلفی بستگی دارند:

• هزینه دادرسی: این هزینه بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضاییه تعیین می شود و مبلغی ثابت است که در زمان ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دریافت می گردد. این مبلغ برای تمامی درخواست های تامین دلیل یکسان است.
• هزینه کارشناسی رسمی دادگستری: بخش عمده ای از هزینه ها می تواند مربوط به دستمزد کارشناس باشد. این مبلغ به عواملی نظیر پیچیدگی موضوع، مدت زمان لازم برای کارشناسی، نوع تخصص مورد نیاز و تعرفه های مصوب کانون کارشناسان رسمی دادگستری بستگی دارد. مثلاً، تامین دلیل برای یک خسارت ساده ممکن است هزینه کمتری نسبت به تامین دلیل برای تعیین حدود یک ملک پیچیده داشته باشد. این هزینه باید پس از صدور قرار تامین دلیل و تعیین کارشناس، توسط متقاضی پرداخت شود.
• هزینه وکیل: در صورتی که متقاضی از خدمات وکیل استفاده کند، حق الوکاله وکیل نیز به این هزینه ها اضافه خواهد شد. حق الوکاله بر اساس توافق بین موکل و وکیل و تعرفه های قانونی محاسبه می شود.

نکته مهم این است که این هزینه ها در مراحل اولیه توسط خواهان پرداخت می شود، اما در صورت اثبات حقانیت خواهان در دعوای اصلی، ممکن است این هزینه ها به عنوان بخشی از خسارات دادرسی از خوانده مطالبه و دریافت شود. بنابراین، گرچه این اقدام در ابتدا مستلزم هزینه است، اما می تواند سرمایه گذاری برای حفظ حقوق و موفقیت در دعوای اصلی باشد.

پس از صدور قرار تامین دلیل ملک چه باید کرد؟

پس از صدور قرار تامین دلیل ملک و انجام مراحل اجرایی آن، فرآیند حقوقی پایان نمی یابد، بلکه این قرار خود مقدمه ای برای اقدامات بعدی است. استفاده صحیح از گزارش تامین دلیل برای رسیدن به نتیجه مطلوب در دعوای اصلی بسیار مهم است:

• اخذ گزارش تامین دلیل:

  اولین اقدام پس از اجرای قرار، دریافت گزارش نهایی کارشناس یا صورت برداری انجام شده توسط شورای حل اختلاف (یا دادگاه) است. این گزارش شامل تمامی جزئیات، مشاهدات، یافته های فنی، عکس ها و نقشه ها (در صورت لزوم) خواهد بود. این سند، مهمترین خروجی فرآیند تامین دلیل است.

• ضمیمه کردن به دادخواست اصلی:

  گزارش تامین دلیل باید به عنوان یکی از مدارک و منضمات اصلی، به دادخواستی که برای اقامه دعوای اصلی (مثلاً مطالبه خسارت، خلع ید، رفع تصرف عدوانی) تنظیم می شود، ضمیمه گردد. این گزارش در پرونده اصلی، به عنوان دلیل و اماره ای قوی، نقش ایفا خواهد کرد.

• ارزش اثباتی گزارش:

  گزارش تامین دلیل، به ویژه اگر با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری تهیه شده باشد، دارای ارزش اثباتی بالایی در محاکم است. این گزارش، به قاضی در تشخیص واقعیت و احراز حقانیت یکی از طرفین کمک شایانی می کند. گزارش کارشناس، یک نظریه تخصصی و بی طرفانه است که می تواند از پیچیدگی های اثبات در دعوای اصلی بکاهد.

• آیا قرار رد تامین دلیل قابل اعتراض است؟

  خیر، طبق ماده ۳۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد تامین دلیل، جزو قرارهای غیرقابل اعتراض است. این بدان معناست که در صورتی که دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست تامین دلیل را رد کند، متقاضی نمی تواند به آن اعتراض کند. با این حال، این امر مانع از طرح دعوای اصلی با سایر ادله نخواهد بود.

• مدت اعتبار تامین دلیل:

  تامین دلیل به خودی خود دارای مدت اعتبار مشخصی نیست و مادامی که دعوای اصلی اقامه نشده و یا نیاز به استناد به آن وجود داشته باشد، می تواند مورد استفاده قرار گیرد. اما توصیه می شود که پس از تامین دلیل، دعوای اصلی در اسرع وقت اقامه شود، چرا که هدف از تامین دلیل، حفظ شواهدی است که ممکن است در آینده از بین بروند یا تغییر کنند، لذا نباید در استفاده از آن تأخیر کرد.

اقدام به موقع و صحیح پس از صدور قرار تامین دلیل، به موفقیت پرونده حقوقی شما کمک شایانی خواهد کرد و از تضییع حقوق شما جلوگیری می کند.

نتیجه گیری

درخواست تامین دلیل ملک به عنوان یک ابزار حقوقی هوشمندانه و پیشگیرانه، نقش محوری در حفظ و مستندسازی شواهد و مدارک مرتبط با اموال غیرمنقول ایفا می کند. این فرآیند، نه تنها از تضییع حقوق افراد در مواجهه با تغییر یا از بین رفتن دلایل جلوگیری می نماید، بلکه پایه ای محکم برای اقامه دعوای اصلی و دفاع مؤثر در محاکم قضایی فراهم می آورد. از تشخیص ماهیت تامین دلیل و تفاوت آن با تامین خواسته گرفته تا ارائه مدارک دقیق، مراجعه به مرجع صالح، تنظیم دادخواست گام به گام و پیگیری پس از صدور قرار، هر مرحله از این فرآیند از اهمیت بالایی برخوردار است.

همانطور که توضیح داده شد، جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری در بسیاری از موارد ملکی، اعتبار گزارش تامین دلیل را دوچندان می کند و به قاضی در اتخاذ تصمیم آگاهانه یاری می رساند. با توجه به پیچیدگی های حقوقی و فنی موجود در دعاوی ملکی، اقدام به موقع برای تامین دلیل و مشاوره حقوقی با وکلای متخصص در این زمینه، نه تنها ریسک های احتمالی را کاهش می دهد، بلکه احتمال موفقیت در پرونده را به میزان قابل توجهی افزایش می بخشد. آگاهی از فرآیندهای قانونی و استفاده بهینه از ابزارهایی چون تامین دلیل، کلید حفظ و دفاع از حقوق شما در حوزه املاک و مستغلات است.