یک دانگ چند متر است

یک دانگ، واحدی برای تقسیم مالکیت ملک است که معادل یک ششم از کل متراژ آن ملک می باشد. بنابراین، متراژ دقیق یک دانگ به متراژ کلی ملک بستگی دارد و با تقسیم متراژ کل بر عدد ۶ قابل محاسبه است. به عنوان مثال، یک دانگ از ملکی ۱۲۰ متری، معادل ۲۰ متر مربع خواهد بود.

در دنیای پیچیده معاملات املاک، درک صحیح مفاهیم پایه ای مالکیت، از اهمیت حیاتی برخوردار است. «دانگ» و «سهم» از جمله اصطلاحاتی هستند که به طور مکرر در اسناد ملکی و گفتگوهای مرتبط با خرید و فروش، تفکیک یا مشارکت در ساخت ملک به کار می روند. این مفاهیم، نقش کلیدی در تعیین حدود مالکیت، حقوق و تعهدات افراد دارند و عدم آشنایی با آن ها می تواند منجر به سردرگمی، اختلافات حقوقی و حتی ضررهای مالی شود. به ویژه در مورد املاک مشاع و مسائل مرتبط با ارث، دانستن نحوه محاسبه سهم و تبدیل دانگ به متراژ مربع، یک ضرورت غیرقابل انکار است.

این مقاله با هدف روشن ساختن ابهامات پیرامون این اصطلاحات و ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی برای تمامی ذینفعان، اعم از خریداران، فروشندگان، وراث، سرمایه گذاران و دانشجویان رشته های حقوقی و ثبتی تدوین شده است. در ادامه، به تفصیل به تعریف دانگ، نحوه محاسبه متراژ آن، تفاوت های کلیدی با سهم، و سایر مفاهیم مهم در مالکیت ملکی پرداخته خواهد شد تا بتوانید با اطمینان و دقت بیشتری در تصمیم گیری های ملکی خود گام بردارید.

دانگ چیست؟ کلید فهم مالکیت ملکی

«دانگ» واحدی سنتی و حقوقی برای تقسیم بندی املاک در ایران است که ریشه ای عمیق در فرهنگ و نظام ثبتی کشورمان دارد. این واژه به طور مشخص به معنای یک ششم از کل ملک است. به عبارت دیگر، هر ملک، زمین، خانه، یا باغی که در نظام ثبتی ایران به ثبت رسیده باشد، به طور فرضی به شش قسمت مساوی تقسیم می شود و هر یک از این قسمت ها، «یک دانگ» نامیده می شود. این تقسیم بندی نه تنها برای املاک مسکونی و تجاری، بلکه برای زمین های زراعی و باغ ها نیز کاربرد دارد و در اسناد مالکیت به صراحت ذکر می گردد.

کاربرد دانگ، به ویژه در مواردی که مالکیت یک ملک بین چند نفر تقسیم شده است (ملک مشاع)، اهمیت می یابد. به عنوان مثال، اگر سه نفر به صورت مساوی در مالکیت یک ملک شریک باشند، هر یک از آن ها مالک دو دانگ از آن ملک محسوب می شود. دانگ، یک مفهوم حقوقی است که محدوده ای از مالکیت را بدون مشخص کردن ابعاد فیزیکی خاص در بر می گیرد؛ به این معنی که مالک دو دانگ از یک خانه، لزوماً مالک دو اتاق مشخص از آن خانه نیست، بلکه سهمی از «کل» خانه، شامل عرصه و اعیان، در اختیار دارد.

مفهوم شش دانگ چیست؟ مالکیت کامل در ابعاد سه گانه

هنگامی که از «شش دانگ» یک ملک صحبت می شود، منظور مالکیت کامل و بدون قید و شرط بر تمامی ابعاد و اجزای آن ملک است. این مفهوم فراتر از صرفاً تقسیم افقی زمین یا ساختمان است و شامل شش جهت اصلی مالکیت می شود که به شرح زیر است:

1. دانگ شمالی: سهم از بخش شمالی ملک.
2. دانگ جنوبی: سهم از بخش جنوبی ملک.
3. دانگ شرقی: سهم از بخش شرقی ملک.
4. دانگ غربی: سهم از بخش غربی ملک.
5. دانگ فوقانی (بالای ملک): شامل فضای بالای ملک تا ارتفاع نامحدود (معمولاً تا آسمان، با رعایت قوانین هوایی).
6. دانگ تحتانی (زیر ملک): شامل فضای زیر ملک تا عمق نامحدود (معمولاً تا مرکز زمین، با رعایت قوانین معادن و منابع ملی).

این تقسیم بندی شش گانه نشان می دهد که مالک شش دانگ، نه تنها بر مساحت افقی زمین، بلکه بر فضای عمودی بالای آن (که امکان ساخت و ساز را فراهم می کند) و فضای زیرین آن (که می تواند شامل تونل، قنات یا منابع زیرزمینی باشد) نیز تسلط کامل دارد. به همین دلیل، سند شش دانگ معتبرترین و کامل ترین نوع سند در نظام حقوقی ایران به شمار می رود. مالک این نوع سند، بدون نیاز به اجازه از شخص دیگری، می تواند هرگونه تصرف، ساخت و ساز، فروش یا اجاره را در ملک خود انجام دهد. این نوع مالکیت، اساس ثبات و امنیت در بازار املاک را تشکیل می دهد.

سند شش دانگ معتبرترین نوع سند در نظام حقوقی ایران است که نشان دهنده مالکیت بلامنازع بر تمامی ابعاد یک ملک، از عمق زمین تا فضای لایتناهی بالای آن، بدون هیچ گونه شریک یا محدودیتی است.

محاسبه متراژ یک دانگ: از فرمول تا مثال های عملی

یکی از پرتکرارترین سوالات در حوزه املاک، نحوه تبدیل دانگ به متراژ مربع است. درک این مسئله بسیار ساده است، اما به دلیل عدم وجود یک عدد ثابت برای «یک دانگ»، ممکن است ابهاماتی ایجاد شود. پاسخ این است که متراژ یک دانگ، مستقیماً به متراژ کلی ملک بستگی دارد. فرمول اصلی برای محاسبه متراژ یک دانگ به شرح زیر است:

متراژ یک دانگ = متراژ کل ملک (به متر مربع) / 6

این فرمول، پایه و اساس تمامی محاسبات دانگ به متراژ است. در ادامه با چند مثال کاربردی، نحوه استفاده از این فرمول را روشن تر می کنیم.

مثال ۱: محاسبه متراژ یک دانگ در خانه ۱۸۰ متری

فرض کنید شما قصد دارید یک خانه ۱۸۰ متری را خریداری کنید و سند آن به صورت مشاع بین چند نفر تقسیم شده است. برای محاسبه متراژ یک دانگ از این خانه:

متراژ یک دانگ = 180 متر مربع / 6 = 30 متر مربع

بنابراین، اگر شما مالک ۲ دانگ از این خانه باشید، سهم شما معادل ۶۰ متر مربع خواهد بود.

مثال ۲: محاسبه متراژ یک دانگ در زمین ۷۰۰ متری

تصور کنید یک قطعه زمین کشاورزی به مساحت ۷۰۰ متر مربع وجود دارد و شما می خواهید متراژ یک دانگ از آن را بدانید:

متراژ یک دانگ = 700 متر مربع / 6 ≈ 116.67 متر مربع

در این حالت، هر دانگ از زمین، حدوداً ۱۱۶.۶۷ متر مربع مساحت دارد.

مثال ۳: محاسبه ۱.۵ دانگ از ۶ دانگ

گاهی اوقات ممکن است سهم مالک به صورت اعشاری از دانگ بیان شود، مثلاً ۱.۵ دانگ از ۶ دانگ. برای محاسبه متراژ معادل این سهم، ابتدا باید متراژ یک دانگ را محاسبه کرده و سپس آن را در عدد سهمی ضرب کنیم. همچنین می توان آن را به درصد تبدیل کرد:

1. تبدیل به درصد: هر دانگ معادل 1/6 یا تقریباً 16.67% از کل ملک است. بنابراین، 1.5 دانگ معادل (1.5 / 6) * 100 = 25% از کل ملک است.
2. محاسبه متراژ: فرض کنید ملک مورد نظر ۶۰۰ متر مربع باشد.

متراژ یک دانگ = 600 متر مربع / 6 = 100 متر مربع

متراژ ۱.۵ دانگ = 1.5 * 100 متر مربع = 150 متر مربع

همچنین می توان از درصد استفاده کرد: متراژ ۱.۵ دانگ = 25% * 600 متر مربع = 150 متر مربع.

جدول متراژ دانگ برای متراژهای رایج

برای سهولت در درک و محاسبه، جدول زیر متراژ یک دانگ را برای متراژهای رایج کل ملک (از ۱۰۰ تا ۱۰۰۰ متر مربع) نشان می دهد:

متراژ کل ملک (متر مربع)	متراژ یک دانگ (متر مربع)
100	16.67
150	25
200	33.33
250	41.67
300	50
400	66.67
500	83.33
600	100
700	116.67
800	133.33
900	150
1000	166.67

یک دانگ چند درصد از ملک است؟

همانطور که قبلاً اشاره شد، هر دانگ معادل یک ششم از کل ملک است. برای تبدیل این کسر به درصد، کافی است عدد ۱ را بر ۶ تقسیم کرده و نتیجه را در ۱۰۰ ضرب کنیم:

درصد یک دانگ = (1 / 6) * 100 ≈ 16.666…

بنابراین، یک دانگ همیشه معادل تقریباً ۱۶.۶۷ درصد از کل ملک است، صرف نظر از متراژ کلی ملک. این نسبت ثابت، یکی از اصول بنیادی در تقسیم بندی مالکیتی بر اساس دانگ است.

سهم چیست و چه تفاوتی با دانگ دارد؟

در کنار مفهوم دانگ، اصطلاح «سهم» نیز در اسناد ملکی، به ویژه در موارد ارث و تقسیم بندی های خردتر، کاربرد وسیعی دارد. در حالی که دانگ یک تقسیم بندی کلی و ثابت (یک ششم) است، سهم واحدی دقیق تر و منعطف تر برای بیان میزان مالکیت است. سهم معمولاً زمانی استفاده می شود که تقسیمات مالکیت بسیار جزئی تر از یک دانگ باشند و یا در مواردی که تعداد مالکین زیاد است و نیاز به دقت بیشتری در تعیین حدود مالکیت وجود دارد.

تفاوت اصلی سهم با دانگ در این است که دانگ یک واحد قراردادی و ثابت (۱/۶) است، اما سهم می تواند بر اساس یک مبنای قراردادی یا قانونی دیگر تعریف شود. به عنوان مثال، در اسناد قدیمی تر یا در برخی مناطق، ممکن است ملک به ۱۰۰۰ سهم، ۶۰۰۰ سهم، یا حتی ۱۰۰۰۰۰ سهم تقسیم شده باشد. این تقسیم بندی به خصوص در املاک مشاع و وراثتی که سهم هر وارث باید با دقت بالا مشخص شود، کارآمدتر است.

هر دانگ چند سهم است؟

بر خلاف دانگ که تعریف ثابتی (یک ششم) دارد، تعداد سهم ها در هر دانگ یک عدد قراردادی و فرضی است. هیچ قانون مشخصی وجود ندارد که تعیین کند هر دانگ باید چند سهم باشد. این عدد معمولاً برای سهولت در محاسبات و تقسیمات جزئی تر، به صورت مضربی از ۱۰ یا ۱۰۰۰ در نظر گرفته می شود. به عنوان مثال، رایج ترین رویه این است که هر دانگ را معادل ۱۰۰۰ سهم فرض کنند. در این صورت:

• اگر هر دانگ ۱۰۰۰ سهم باشد، کل ملک (شش دانگ) معادل ۶۰۰۰ سهم خواهد بود.
• اگر هر دانگ ۱۰۰ سهم باشد، کل ملک (شش دانگ) معادل ۶۰۰ سهم خواهد بود.

این انتخاب به منظور ساده سازی تقسیم ارث یا سهم بندی بین شرکا صورت می گیرد. بنابراین، هنگام برخورد با اسنادی که میزان مالکیت را بر اساس سهم بیان کرده اند، ابتدا باید مبنای کل سهام ملک را شناسایی کرد تا بتوان سهم هر فرد را به درستی محاسبه نمود.

فرمول محاسبه متراژ سهم

برای محاسبه متراژ معادل سهمی از ملک، فارغ از اینکه مبنای تعداد سهام چه عددی باشد، از فرمول زیر استفاده می شود:

متراژ سهم شما = (تعداد سهم شما / تعداد کل سهام ملک) * متراژ کل ملک (به متر مربع)

این فرمول، ابزاری قدرتمند برای تبدیل سهم به متراژ دقیق است و در سناریوهای مختلف کاربرد دارد.

مثال ۴: شما ۵۰۰ سهم از ۳۱۰۰۰ سهم دارید و متراژ کل زمین مشخص نیست.

این یکی از سوالات پرتکرار و چالش برانگیز است که بسیاری از کاربران با آن مواجه می شوند. اگر متراژ کل زمین در هیچ یک از اسناد موجود قید نشده باشد، محاسبه دقیق متراژ ۵۰۰ سهم شما عملاً امکان پذیر نخواهد بود. برای حل این مشکل، نیاز به انجام استعلامات ثبتی دقیق و گاهی اوقات بازخوانی و تفسیر نقشه های قدیمی یا بررسی اسناد پایه ملک در اداره ثبت اسناد و املاک وجود دارد. در برخی موارد، کارشناسان رسمی دادگستری می توانند با بررسی سوابق ثبتی و نقشه های جامع منطقه، متراژ کل ملک را تخمین زده یا مشخص کنند. تا زمانی که متراژ کل ملک (به متر مربع یا هکتار) مشخص نشود، نمی توان سهم شما را به متر مربع تبدیل کرد.

مثال ۵: محاسبه ۲ سهم از ۱۱ سهم از ۱.۵ جفت زمین

این نوع مثال ها که شامل واحدهای قدیمی مانند «جفت» یا «شعیر» هستند، پیچیدگی بیشتری دارند و نیاز به اطلاعات پایه بیشتری دارند. واحدهای «جفت» و «شعیر» عمدتاً در اسناد قدیمی مربوط به زمین های کشاورزی و اراضی وقفی یافت می شوند و متراژ دقیق آن ها بسته به منطقه و زمان صدور سند، متفاوت است.

برای محاسبه دقیق در این سناریو:

1. تبدیل واحد قدیمی به متر مربع: ابتدا باید مشخص شود که هر «جفت» در منطقه و زمان مورد نظر معادل چند متر مربع یا هکتار بوده است. این اطلاعات معمولاً در سوابق ثبتی محلی، نقشه های قدیمی، یا از طریق استعلام از کارشناسان امور اراضی و ثبت قابل دستیابی است. فرض کنید هر جفت معادل ۱۰۰۰ متر مربع باشد (این فقط یک فرض است و باید استعلام شود).
2. محاسبه متراژ کل زمین: اگر هر جفت ۱۰۰۰ متر باشد، ۱.۵ جفت معادل ۱.۵ * ۱۰۰۰ = ۱۵۰۰ متر مربع خواهد بود.
3. محاسبه سهم: اکنون با داشتن متراژ کل، می توان سهم را محاسبه کرد:

متراژ سهم شما = (2 سهم / 11 سهم) * 1500 متر مربع ≈ 272.73 متر مربع

تأکید می شود که قدم اول (تبدیل واحد قدیمی به متر مربع) بسیار حیاتی است و بدون آن، هیچ محاسبه ای دقیق نخواهد بود.

مثال ۶: تبدیل سهم پولی به دانگ و متراژ

تصور کنید یک آپارتمان ۹۶.۲۹ متری به قیمت ۳,۳۳۲,۰۰۰,۰۰۰ تومان خریداری شده و یکی از دوستان شما ۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان در این خرید مشارکت کرده است.

1. محاسبه سهم درصدی دوست شما:

درصد سهم = (مبلغ مشارکت دوست / قیمت کل ملک) * 100

درصد سهم = (200,000,000 / 3,332,000,000) * 100 ≈ 6.002%

2. تبدیل درصد به دانگ: هر دانگ معادل ۱/۶ یا ۱۶.۶۷% است.

سهم به دانگ = درصد سهم / درصد هر دانگ

سهم به دانگ = 6.002% / 16.67% ≈ 0.36 دانگ

پس دوست شما حدود ۰.۳۶ دانگ از آپارتمان را دارد.

3. محاسبه متراژ سهم دوست شما:

متراژ سهم = (درصد سهم / 100) * متراژ کل ملک

متراژ سهم = (6.002 / 100) * 96.29 متر مربع ≈ 5.78 متر مربع

در نتیجه، دوست شما مالک حدود ۰.۳۶ دانگ یا تقریباً ۵.۷۸ متر مربع از این آپارتمان است.

برای محاسبه دقیق متراژ سهمی از ملک، حتی در صورت وجود واحدهای قدیمی مانند جفت یا شعیر، همواره نیاز به دانستن متراژ کل ملک بر حسب متر مربع است. بدون این اطلاعات، تبدیل واحدهای سهمی یا قدیمی به متراژ دقیق عملاً امکان پذیر نیست.

مفاهیم کلیدی در مالکیت و معاملات ملکی

برای درک کامل «یک دانگ چند متر است» و مسائل پیرامون آن، آشنایی با برخی مفاهیم حقوقی و ثبتی دیگر در حوزه املاک ضروری است. این مفاهیم به شما کمک می کنند تا در معاملات ملکی با دید بازتری عمل کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.

ملک مشاع و ملک مفروز: تفاوت ها و کاربردها

در حقوق املاک، تمایز بین «ملک مشاع» و «ملک مفروز» اساسی است:

• ملک مشاع: به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر یک از مالکین در جزء جزء ملک پراکنده است. به عبارت دیگر، هیچ یک از شرکا بدون رضایت دیگری نمی تواند در قسمت مشخصی از ملک تصرف کند یا آن را تفکیک نماید. این نوع مالکیت می تواند در اثر ارث، خرید مشترک یا هر عقد دیگری ایجاد شود. چالش های ملک مشاع شامل نیاز به رضایت همه شرکا برای هرگونه تصرف، ساخت و ساز یا فروش است که می تواند منجر به اختلافات و کندی در تصمیم گیری ها شود.
• ملک مفروز: در مقابل ملک مشاع، «ملک مفروز» به معنای ملکی است که مالکیت آن به طور کامل و بدون شراکت به یک نفر تعلق دارد یا سهم هر یک از شرکا پس از تفکیک، به صورت مشخص و جداگانه تعیین شده است. فرآیند «تفکیک» به معنای تقسیم یک ملک مشاع به قطعات کوچکتر و مشخص است که هر قطعه مالک مستقل خود را پیدا می کند و سند جداگانه دریافت می کند. تفکیک، به مالکین امکان می دهد تا بدون نیاز به رضایت شرکای سابق، بر سهم خود تصرف کنند.

قدرالسهم چیست؟ اهمیت آن در آپارتمان ها و مشارکت در ساخت

«قدرالسهم» به معنای سهم هر واحد آپارتمانی از زمین یا عرصه کل ساختمان است. این مفهوم عمدتاً در مورد آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی مطرح می شود، چرا که مالکیت واحدهای آپارتمانی شامل دو بخش است: «اعیان» (خود واحد مسکونی) و «عرصه» (زمین زیربنای ساختمان). قدرالسهم، میزان مالکیت هر واحد از زمین مشترک را نشان می دهد و به طور معمول بر اساس متراژ واحد، تعداد واحدها یا توافق مالکین اولیه محاسبه می گردد.

اهمیت قدرالسهم:

• ارزش ملک: قدرالسهم بالا، به ویژه در مناطق شهری با ارزش زمین زیاد، می تواند به ارزش کلی یک واحد آپارتمانی بیفزاید.
• پروژه های نوسازی: در صورت تخریب و بازسازی یک ساختمان قدیمی، قدرالسهم هر واحد در زمین، مبنای اصلی برای تقسیم واحدهای جدید بین مالکین قبلی و سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت است.
• تخریب و بازسازی: در صورت تخریب کامل ساختمان، سهم هر مالک از زمین به نسبت قدرالسهم وی محاسبه و پرداخت می شود.

محاسبه قدرالسهم می تواند پیچیده باشد و عوامل متعددی مانند متراژ واحد، موقعیت مکانی، طبقه، و نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری) در آن دخیل هستند. برای محاسبه دقیق و عادلانه قدرالسهم، به خصوص در پروژه های بزرگ یا موارد اختلافی، مشورت با کارشناسان رسمی دادگستری یا مهندسین متخصص در امور ثبتی و ملکی الزامی است.

آشنایی با انواع سند ملکی

در نظام حقوقی ایران، انواع مختلفی از سند ملکی وجود دارد که هر یک ویژگی ها و کاربردهای خاص خود را دارند. شناخت این اسناد برای هرگونه معامله ملکی ضروری است:

• سند تک برگ: جدیدترین و رایج ترین نوع سند ملکی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شود. این سند دارای هولوگرام امنیتی، اطلاعات دقیق ملک و مالک (شامل کد ملی، کد پستی، و نقشه کاداستر) است و به دلیل مکانیزه بودن، از امنیت بالایی برخوردار است.
• سند دفترچه ای (منگوله دار): نوع قدیمی تر سند است که پیش از رواج سند تک برگ مورد استفاده قرار می گرفت. این اسناد به صورت دستی نوشته شده و شامل صفحات متعددی بودند که با یک نخ و منگوله پلمپ می شدند. برای هر انتقال مالکیت، اطلاعات در صفحات سند اضافه می شد. اعتبار این اسناد با سند تک برگ یکسان است، اما در حال حاضر تبدیل آن ها به سند تک برگ توصیه می شود.
• سند وقفی: این سند نشان دهنده ملکی است که بر اساس نیت واقف (فرد اهداکننده) برای امور خیر یا عمومی وقف شده است. مالکیت این املاک از شخص حقیقی یا حقوقی خاص خارج شده و تحت نظارت سازمان اوقاف و امور خیریه قرار می گیرد. معاملات روی املاک وقفی شرایط خاص خود را دارد و معمولاً به صورت اجاره بلندمدت (اعیان) صورت می گیرد.
• سند طلق: واژه «طلق» در لغت به معنای آزاد، خالص و بدون شریک است. سند طلق به معنای سندی است که مالکیت آن به طور کامل و بدون هیچ گونه قید و شرطی به یک نفر تعلق دارد و مالک می تواند هرگونه تصرف (فروش، اجاره، رهن) را بدون محدودیت در آن انجام دهد. سند شش دانگ معمولاً از نوع سند طلق محسوب می شود.

حق شفعه: یک حق قانونی مهم در خرید و فروش ملک مشاع

«حق شفعه» یکی از حقوق قانونی ویژه و مهمی است که در معاملات املاک مشاع به وجود می آید و هدف آن جلوگیری از ورود شریک جدید به ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا است. بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیم بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته شده) را تملک کند. به این حق، «حق شفعه» و به صاحب آن «شفیع» می گویند.

شرایط اعمال حق شفعه:

• ملک باید «غیرمنقول» باشد (مانند زمین، خانه، باغ).
• ملک باید «مشاع» و «قابل تقسیم» باشد.
• تعداد شرکا باید دقیقاً «دو نفر» باشند.
• فروش سهم یکی از شرکا باید به «شخص ثالث» باشد، نه به شریک دیگر.
• انتقال سهم باید از طریق «عقد بیع» (فروش) صورت گرفته باشد، نه سایر عقود مانند هبه یا صلح.
• شفیع باید «فوری» پس از اطلاع از معامله، حق شفعه خود را اعمال کند و ثمن (قیمت) معامله را به مشتری بپردازد.

حق شفعه، یک امتیاز قانونی مهم است که می تواند در معاملات ملک مشاع، سرنوشت ساز باشد. آگاهی از این حق، به ویژه برای شرکای املاک مشاع، ضروری است.

حق شفعه، یک امتیاز قانونی ویژه برای شرکای ملک مشاع است که به آن ها اجازه می دهد در صورت فروش سهم یکی از شرکا به شخص ثالث، سهم فروخته شده را با پرداخت همان مبلغ تملک کنند و از ورود غریبه به شراکت جلوگیری نمایند.

سوالات متداول

اگر متراژ کل ملک در سند قید نشده باشد، چگونه می توانم سهم خود را محاسبه کنم؟

در صورتی که متراژ کل ملک در سند قید نشده باشد و فقط میزان دانگ یا سهم شما ذکر شده باشد، محاسبه دقیق متراژ سهمی شما به طور مستقیم امکان پذیر نیست. در این شرایط، لازم است از طریق اداره ثبت اسناد و املاک، سوابق ثبتی ملک را بررسی کنید. معمولاً در پرونده ثبتی اصلی ملک، متراژ کل آن قید شده است. در صورت عدم دسترسی به این اطلاعات، مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری در امور ثبتی که می توانند با بررسی نقشه های هوایی، اطلاعات کاداستر و سوابق موجود در سازمان های ذی ربط، متراژ کل را مشخص کنند، ضروری است.

آیا می توان به جای دانگ، با سهم سند زد؟

بله، در بسیاری از موارد و به ویژه در تقسیمات خردتر مالکیت یا در مواردی که تعداد مالکین زیاد است (مثلاً در مورد املاک ورثه ای)، می توان میزان مالکیت را به جای دانگ، بر اساس سهم در سند قید کرد. اداره ثبت اسناد این امکان را فراهم می آورد که سهم مالکیت را با مبنای مشخصی از کل سهام (مثلاً ۱۰۰۰ سهم از ۶۰۰۰ سهم، یا ۵۰۰ سهم از ۳۱۰۰۰ سهم) ثبت و سند صادر کند. مهم این است که مبنای کل سهام ملک به وضوح در سند مشخص شود تا قابلیت محاسبه وجود داشته باشد.

مالکیت ۲ دانگ از خانه یعنی چه؟

مالکیت ۲ دانگ از خانه به این معنی است که شما دو ششم (یا یک سوم) از کل ملک را در اختیار دارید. این سهم شامل تمام اجزای خانه، یعنی هم عرصه (زمین زیر بنا) و هم اعیان (ساختمان) می شود. این مالکیت به صورت مشاع است، یعنی سهم شما در جزء جزء ملک پراکنده است و نمی توانید به صورت فیزیکی یک سوم مشخص از خانه را تفکیک کنید مگر با توافق سایر شرکا یا از طریق فرآیند افراز قضایی.

چگونه می توانم سهم مشاع خود را از سایر شرکا جدا کنم؟ (افراز)

برای جدا کردن سهم مشاع خود از سایر شرکا و تبدیل آن به یک ملک مفروز با سند مجزا، باید فرآیند «افراز» را طی کنید. افراز، به معنای تقسیم مال مشاع بین شرکا است. این فرآیند می تواند به دو صورت انجام شود:

1. افراز توافقی: در صورتی که تمامی شرکا بر سر نحوه تقسیم ملک به توافق برسند، می توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و ارائه مدارک لازم، تقاضای افراز کنند.
2. افراز قضایی: اگر شرکا به توافق نرسند، هر یک از آن ها می تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای افراز ملک را مطرح کند. دادگاه پس از بررسی و در صورت لزوم با جلب نظر کارشناس، حکم به افراز ملک خواهد داد.

در صورتی که ملک قابل افراز نباشد (مثلاً به دلیل کوچک بودن بیش از حد قطعات پس از تقسیم)، دادگاه حکم به فروش ملک و تقسیم ثمن حاصل از فروش بین شرکا خواهد داد (دستور فروش).

آیا ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت سایر مالکین قانونی است؟

خیر، هرگونه تصرف مادی یا ساخت و ساز در ملک مشاع، بدون کسب رضایت و اجازه کتبی تمامی مالکین دیگر، غیرقانونی است. ملک مشاع به این معنی است که هر جزء از ملک به تمامی شرکا تعلق دارد و هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون اجازه دیگران در آن تصرف کند. انجام ساخت و ساز بدون رضایت، می تواند منجر به شکایت سایر شرکا و صدور حکم تخریب بنا یا جبران خسارت شود.

در تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، چگونه عدالت در مرغوبیت طبقات رعایت می شود؟

در قراردادهای مشارکت در ساخت، رعایت عدالت در تقسیم واحدهای ساخته شده، به خصوص با توجه به تفاوت مرغوبیت طبقات (به عنوان مثال، طبقات بالاتر معمولاً گران تر هستند)، از اهمیت ویژه ای برخوردار است. برای این منظور، معمولاً از روش های زیر استفاده می شود:

• کارشناسی رسمی: بهترین راهکار، ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری است. کارشناس با در نظر گرفتن عواملی مانند طبقه، نورگیری، نقشه، ویو، امکانات، و ارزش روز، ارزش نسبی هر واحد را تعیین می کند.
• ضریب تعدیل: در قرارداد، ضرایب تعدیلی برای طبقات مختلف در نظر گرفته می شود. مثلاً هر واحد در طبقه پنجم ممکن است ۱.۲ برابر یک واحد در طبقه اول ارزش گذاری شود.
• اختلاف قیمت نقدی: پس از تقسیم اولیه، طرفین می توانند تفاوت ارزش واحدهای اختصاص یافته را به صورت نقدی به یکدیگر پرداخت کنند تا عدالت مالی برقرار شود.

این مسائل معمولاً در مفاد قرارداد مشارکت در ساخت به دقت توافق و درج می شوند.

چگونه ۶ شعیر را به هکتار یا متر تبدیل کنم؟

«شعیر» یکی از واحدهای قدیمی اندازه گیری زمین است که مانند «جفت»، متراژ ثابتی ندارد و بر اساس منطقه و عرف محلی متفاوت است. معمولاً یک دانگ معادل ۴ شعیر در نظر گرفته می شده است. برای تبدیل ۶ شعیر به هکتار یا متر مربع، ابتدا باید مشخص شود که در منطقه و زمان مورد نظر، هر شعیر معادل چند متر مربع یا هکتار بوده است. این اطلاعات را می توان از اسناد پایه ملک، سوابق ثبتی محلی، یا با استعلام از کارشناسان امور اراضی و سازمان ثبت اسناد و املاک به دست آورد. بدون این اطلاعات پایه، تبدیل دقیق ۶ شعیر به متر مربع یا هکتار امکان پذیر نیست.

نکات مهم در زمان سند خوانی

سند خوانی دقیق، کلید جلوگیری از بسیاری از مشکلات حقوقی و مالی در معاملات ملکی است. برخی از نکات مهم عبارتند از:

• نوع سند: بررسی کنید که سند تک برگ، دفترچه ای، وقفی یا طلق است.
• مشخصات ملک: دقت به متراژ دقیق، آدرس پستی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی، کد پستی و کروکی ملک.
• مشخصات مالک: تطابق کد ملی و نام مالک یا مالکین با مدارک هویتی.
• میزان مالکیت: تعیین دقیق دانگ یا سهم مالکیت.
• بدهی ها و محدودیت ها: بررسی وجود هرگونه رهن، بازداشت، توقیف، اجاره بلندمدت یا حق ارتفاق (مانند حق عبور) که می تواند محدودیت هایی برای مالکیت ایجاد کند.
• کاربری ملک: توجه به کاربری مصوب ملک (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی) که در سند قید شده است.
• صفحه توضیحات سند: مطالعه دقیق تمامی توضیحات و الحاقات که ممکن است حاوی نکات مهم حقوقی باشند.

نتیجه گیری

درک مفاهیمی چون دانگ، سهم و قدرالسهم، نه تنها برای افرادی که قصد معامله در بازار املاک را دارند، بلکه برای هر شهروندی که به نوعی با مالکیت املاک سروکار دارد، حیاتی است. همانطور که در این مقاله به تفصیل بررسی شد، «یک دانگ» معادل یک ششم از کل ملک است و متراژ آن بسته به وسعت کلی ملک تغییر می کند. سهم نیز واحدی منعطف تر برای تقسیمات جزئی تر است که نحوه محاسبه آن نیازمند دانستن تعداد کل سهام و متراژ نهایی ملک است. از سند شش دانگ به عنوان معتبرترین نوع مالکیت گرفته تا پیچیدگی های ملک مشاع، قدرالسهم آپارتمان ها و حق شفعه، هر یک لایه هایی از دانش حقوقی هستند که آگاهی از آن ها می تواند از بروز اختلافات و ضررهای مالی جلوگیری کند.

آگاهی کامل و دقیق از این مفاهیم، کلید موفقیت و تصمیم گیری های آگاهانه در بازار پرنوسان و پیچیده املاک است. با توجه به اهمیت و گستردگی مسائل حقوقی و ثبتی، به ویژه در موارد پیچیده ای مانند سند خوانی واحدهای قدیمی، محاسبات قدرالسهم در مشارکت در ساخت، یا افراز املاک مشاع، همواره توصیه می شود از مشاوره تخصصی کارشناسان مجرب در این حوزه بهره مند شوید. متخصصان ما آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره ای جامع، شما را در تمامی مراحل معاملات ملکی و حل ابهامات حقوقی همراهی کنند.