مراحل مزایده اموال غیر منقول در اجرای احکام چیست؟

مزایده اموال غیر منقول در اجرای احکام فرایندی قانونی و حیاتی است که به منظور استیفای حقوق محکوم له از طریق فروش املاک متعلق به محکوم علیه تحت نظارت دستگاه قضایی جمهوری اسلامی ایران صورت می پذیرد. این فرآیند که در بستر قانون اجرای احکام مدنی و سایر قوانین مرتبط تعریف شده است مجموعه ای از مراحل دقیق و منظم را شامل می شود که رعایت آن ها برای تحقق عدالت و حفظ حقوق طرفین دعوا امری ضروری است. مزایده املاک نه تنها ابزاری برای وصول مطالبات مالی محکوم له است بلکه دربرگیرنده ظرافت های حقوقی و اجرایی متعددی است که آگاهی از آن ها برای تمامی افراد ذی نفع اعم از محکوم له محکوم علیه و خریداران احتمالی از اهمیت بسزایی برخوردار است.

مراحل مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام در یک کلام:

فرآیند مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام شامل مراحل مشخصی است: ابتدا با توقیف مال توسط مأمور اجرا آغاز می‌شود سپس کارشناس رسمی نسبت به ارزیابی و تعیین قیمت پایه اقدام می‌کند. پس از آن آگهی مزایده با ذکر مشخصات ملک قیمت پایه و شرایط شرکت در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محل مال الصاق می‌شود. مزایده به صورت حضوری برگزار شده و پس از شناسایی برنده وی موظف است ظرف مهلت مقرر (معمولاً یک ماه) ثمن معامله را پرداخت نماید. در نهایت پس از واریز کامل مبلغ سند مالکیت به نام خریدار انتقال می‌یابد. در صورت عدم پرداخت به موقع ودیعه ضبط شده و مزایده مجدداً برگزار می‌شود. تمامی این مراحل تحت نظارت مراجع قضایی و مطابق با مواد ۱۱۴ تا ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی انجام می‌گیرد.

تعریف موضوع حقوقی و بررسی مفاهیم کلیدی

مزایده در لغت به معنای فروش مال از طریق رقابت پیشنهاد قیمت است اما در اصطلاح حقوقی به فرایندی اطلاق می گردد که در آن مال غیر منقولی که به موجب حکم قطعی دادگاه توقیف شده است از طریق اعلام عمومی و رقابت بین پیشنهاددهندگان به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می رسد تا از محل آن طلب محکوم له پرداخت گردد. اموال غیر منقول نیز مطابق ماده ۱۲ قانون مدنی شامل اموالی است که از مکانی به مکان دیگر قابل نقل و انتقال نبوده و استقرار ثابت دارند مانند زمین ساختمان و آپارتمان.

اجرای احکام مدنی به مجموعه اقدامات قانونی اطلاق می شود که به منظور تحقق مفاد حکم قطعی دادگاه توسط واحد اجرای احکام دادگستری صورت می پذیرد. هدف اصلی اجرای احکام تضمین ضمانت اجرایی آرای قضایی و جلوگیری از تضییع حقوق افراد است. در فرآیند مزایده اموال غیر منقول در اجرای احکام واحد اجرای احکام نقش محوری را ایفا می کند و تمامی مراحل مزایده از توقیف مال تا انتقال سند به خریدار تحت نظارت و مسئولیت این واحد انجام می پذیرد.

مبانی قانونی مزایده اموال غیر منقول در اجرای احکام عمدتاً در قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ و اصلاحات بعدی آن و همچنین قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹ و سایر قوانین مرتبط قابل جستجو است. ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی به صراحت به موضوع مزایده اموال غیر منقول اشاره دارد و مواد بعدی این قانون جزئیات و مراحل مختلف مزایده را تبیین می نمایند. همچنین مواد مختلف قانون مدنی به ویژه مباحث مربوط به بیع و معاملات نیز در تفسیر و اجرای مقررات مزایده مورد استناد قرار می گیرند.

صدور اجراییه و توقیف مال غیر منقول

نخستین گام در فرآیند مزایده اموال غیر منقول در اجرای احکام صدور اجراییه است. اجراییه دستور کتبی دادگاه است که به موجب آن واحد اجرای احکام مکلف می گردد تا نسبت به اجرای مفاد حکم قطعی دادگاه اقدام نماید. صدور اجراییه مستلزم وجود حکم قطعی و درخواست محکوم له از دادگاه صادرکننده حکم است. مطابق ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی هیچ حکمی بدون صدور اجراییه به موقع اجرا گذاشته نمی شود مگر در مواردی که قانون مستثنی کرده باشد.

پس از صدور اجراییه واحد اجرای احکام به منظور استیفای محکوم به اقدام به توقیف مال غیر منقول متعلق به محکوم علیه می نماید. توقیف مال به معنای منع قانونی محکوم علیه از هرگونه تصرفات ناقله در مال توقیف شده است. توقیف مال غیر منقول معمولاً از طریق ارسال ابلاغیه توقیف به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و ثبت توقیف در دفتر املاک صورت می پذیرد. مطابق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی توقیف مال غیر منقول باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اطلاع داده شود تا در دفتر املاک ثبت گردد. این اقدام مانع از نقل و انتقال مال توقیف شده توسط محکوم علیه به اشخاص ثالث می گردد.

لازم به ذکر است که توقیف مال غیر منقول باید با رعایت اصل تناسب صورت پذیرد به این معنا که ارزش مال توقیف شده باید متناسب با میزان محکوم به و هزینه های اجرایی باشد. در صورتی که اموال منقول محکوم علیه برای استیفای محکوم به کافی باشد توقیف مال غیر منقول ضرورتی نخواهد داشت. همچنین برخی از اموال غیر منقول مانند منزل مسکونی متناسب با شأن محکوم علیه ممکن است از شمول توقیف مستثنی باشند هرچند این موضوع تابع شرایط و تفسیرهای قانونی خاص خود است.

در فرآیند صدور اجراییه و توقیف مال غیرمنقول مشورت با بهترین وکلای تهران که در سایت ایران وکلا لیست شده‌اند می‌تواند از بروز چالش‌های حقوقی پیشگیری نماید. این وکلای مجرب با تسلط بر قوانین اجرای احکام و رویه‌های قضایی می‌توانند در مواردی مانند اعتراض به توقیف غیرمنصفانه درخواست استثنای منزل مسکونی از توقیف یا اثبات کفایت اموال منقول برای استیفای محکوم‌به راهنمایی‌های تخصصی ارائه دهند. توجه به این نکته ضروری است که توقیف غیراصولی ممکن است به طرح دعاوی حقوقی و کیفری علیه محکوم‌له منجر شود بنابراین بهره‌گیری از مشاوره حقوقی وکیل متخصص در این مرحله حساس ضامن حفظ حقوق تمامی طرفین خواهد بود.

ارزیابی مال غیر منقول توقیف شده

پس از توقیف مال غیر منقول مرحله ارزیابی مال آغاز می شود. ارزیابی مال به معنای تعیین ارزش و قیمت روز مال توقیف شده توسط کارشناس رسمی دادگستری است. هدف از ارزیابی مال تعیین قیمت پایه مزایده و اطمینان از عادلانه بودن فرآیند مزایده است. مطابق ماده ۷۴ قانون اجرای احکام مدنی ارزیابی مال توقیف شده توسط ارزیاب یا کارشناس رسمی دادگستری به عمل می آید.

واحد اجرای احکام پس از توقیف مال اقدام به تعیین کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی ملک می نماید. کارشناس با بررسی مشخصات ملک موقعیت مکانی ارزش معاملاتی و سایر عوامل موثر نسبت به تعیین ارزش روز ملک اقدام و گزارش ارزیابی را به واحد اجرای احکام ارائه می دهد. گزارش ارزیابی مبنای تعیین قیمت پایه مزایده قرار می گیرد.

طرفین دعوا یعنی محکوم له و محکوم علیه حق دارند نسبت به گزارش ارزیابی کارشناس اعتراض نمایند. اعتراض به ارزیابی باید ظرف مهلت قانونی مشخص به واحد اجرای احکام ارائه گردد. در صورت اعتراض واحد اجرای احکام موضوع را به دادگاه صادرکننده حکم ارجاع می دهد تا دادگاه نسبت به رسیدگی به اعتراض و در صورت لزوم ارجاع امر به کارشناسی مجدد تصمیم گیری نماید. تصمیم دادگاه در خصوص اعتراض به ارزیابی قطعی و لازم الاتباع است.

تعیین روز مزایده و انتشار آگهی مزایده

پس از قطعی شدن ارزیابی مال غیر منقول واحد اجرای احکام اقدام به تعیین روز مزایده می نماید. روز مزایده باید به گونه ای تعیین گردد که فرصت کافی برای اطلاع رسانی عمومی و حضور خریداران احتمالی فراهم باشد. مطابق ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی روز مزایده باید ظرف مهلت قانونی مشخص پس از ارزیابی مال تعیین و آگهی گردد.

به منظور اطلاع رسانی عمومی و جذب حداکثری خریداران واحد اجرای احکام اقدام به انتشار آگهی مزایده می نماید. آگهی مزایده باید حاوی اطلاعات ضروری و کافی در خصوص مال مورد مزایده شرایط مزایده روز و ساعت برگزاری مزایده و قیمت پایه مزایده باشد. مطابق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی آگهی مزایده باید در روزنامه کثیرالانتشار محلی و همچنین در محل وقوع ملک و محل واحد اجرای احکام الصاق گردد.

آگهی مزایده معمولاً شامل موارد زیر است :

• مشخصات کامل مال غیر منقول (نشانی دقیق پلاک ثبتی نوع کاربری مساحت و سایر مشخصات).
• قیمت پایه مزایده (قیمت ارزیابی شده توسط کارشناس).
• روز ساعت و مکان برگزاری مزایده.
• شرایط شرکت در مزایده (نحوه پرداخت ودیعه مدارک مورد نیاز).
• مهلت بازدید از ملک (در صورت امکان).
• نام و نشانی واحد اجرای احکام برگزارکننده مزایده.

انتشار آگهی مزایده نقش مهمی در موفقیت فرآیند مزایده و فروش مال به بالاترین قیمت ممکن ایفا می کند. اطلاع رسانی گسترده و شفاف باعث افزایش رقابت بین خریداران و در نتیجه استیفای بهتر حقوق محکوم له می گردد.

برگزاری مزایده و تعیین برنده مزایده

در روز و ساعت مقرر جلسه مزایده در محل واحد اجرای احکام برگزار می گردد. مزایده به صورت علنی و با حضور نماینده دادستان یا دادرس اجرای احکام برگزار می شود. مطابق ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی مزایده باید به صورت علنی و با حضور نماینده دادستان یا دادرس اجرای احکام برگزار گردد.

شرکت کنندگان در مزایده پس از احراز هویت و ارائه مدارک مورد نیاز می توانند در مزایده شرکت نمایند. مزایده معمولاً به صورت حراج حضوری برگزار می شود و شرکت کنندگان قیمت پیشنهادی خود را به صورت شفاهی یا کتبی اعلام می نمایند. مزایده تا زمانی ادامه می یابد که بالاترین قیمت پیشنهادی ارائه گردد و پس از سه بار اعلام آخرین قیمت پیشنهادی مزایده خاتمه یافته و بالاترین پیشنهاددهنده برنده مزایده اعلام می گردد.

قیمت پایه مزایده در نوبت اول معادل قیمت ارزیابی شده توسط کارشناس است. در صورتی که در نوبت اول مزایده خریداری وجود نداشته باشد مزایده برای نوبت دوم تجدید می گردد. در نوبت دوم مزایده قیمت پایه ده درصد کمتر از قیمت ارزیابی شده در نظر گرفته می شود. در صورتی که در نوبت دوم نیز خریداری وجود نداشته باشد محکوم له می تواند مال را به قیمت پایه نوبت دوم قبول نماید. در غیر این صورت مال توقیف شده به محکوم علیه مسترد می گردد.

برنده مزایده مکلف است ده درصد از مبلغ پیشنهادی را به عنوان ودیعه به صورت نقدی یا چک بانکی به حساب سپرده دادگستری واریز نماید. باقیمانده ثمن معامله نیز باید ظرف مهلت قانونی مشخص پرداخت گردد. در صورت عدم پرداخت باقیمانده ثمن در مهلت مقرر مزایده باطل و ودیعه پرداختی به نفع دولت ضبط می گردد.

تایید مزایده و انتقال سند مالکیت

پس از برگزاری مزایده و پرداخت ثمن معامله توسط برنده مزایده مرحله تایید مزایده توسط دادگاه آغاز می شود. تایید مزایده به معنای اعتباربخشی قانونی به فرآیند مزایده و انتقال مالکیت مال غیر منقول به برنده مزایده است. مطابق ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی پس از انجام مزایده و پرداخت ثمن معامله دادگاه نسبت به تایید مزایده اقدام می نماید.

دادگاه پس از بررسی صحت فرآیند مزایده و اطمینان از رعایت مقررات قانونی قرار تایید مزایده را صادر می نماید. قرار تایید مزایده قطعی و لازم الاتباع است و مبنای انتقال سند مالکیت به برنده مزایده قرار می گیرد. در صورتی که دادگاه مزایده را باطل تشخیص دهد مزایده تجدید و ثمن پرداختی به برنده مزایده مسترد می گردد.

پس از تایید مزایده توسط دادگاه واحد اجرای احکام اقدام به انتقال سند مالکیت مال غیر منقول به نام برنده مزایده می نماید. انتقال سند از طریق صدور مبایعه نامه رسمی و انجام تشریفات قانونی در اداره ثبت اسناد و املاک صورت می پذیرد. با انتقال سند مالکیت برنده مزایده مالک قانونی مال غیر منقول می گردد و می تواند نسبت به آن هرگونه تصرفات مالکانه را انجام دهد.

لازم به ذکر است که در فرآیند انتقال سند حقوق اشخاص ثالث که به طور قانونی بر مال غیر منقول ایجاد شده است مانند حق ارتفاق یا حق انتفاع همچنان به قوت خود باقی می ماند و به برنده مزایده منتقل می گردد. همچنین برنده مزایده مکلف به پرداخت مالیات نقل و انتقال و سایر هزینه های قانونی مربوط به انتقال سند می باشد.

توزیع وجه مزایده و استیفای حقوق محکوم له

پس از انتقال سند مالکیت و وصول کامل ثمن معامله مرحله توزیع وجه مزایده آغاز می شود. وجه مزایده پس از کسر هزینه های اجرایی به منظور استیفای حقوق محکوم له بین طلبکاران تقسیم می گردد. مطابق ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی وجه مزایده پس از کسر هزینه های اجرایی به محکوم له پرداخت می گردد.

در صورتی که محکوم له تنها طلبکار محکوم علیه باشد کل وجه مزایده پس از کسر هزینه های اجرایی به محکوم له پرداخت می گردد. اما در صورتی که محکوم علیه دارای طلبکاران متعدد باشد وجه مزایده بین طلبکاران به نسبت طلب آن ها و با رعایت ترتیب تقدم و تاخر حقوق تقسیم می گردد. در این صورت ممکن است فرآیند توزیع وجه مزایده پیچیده تر و زمان برتر باشد.

در صورتی که پس از استیفای حقوق تمامی طلبکاران مبلغی از وجه مزایده باقی بماند این مبلغ به محکوم علیه مسترد می گردد. هدف نهایی فرآیند مزایده اموال غیر منقول در اجرای احکام استیفای حقوق محکوم له و اجرای عدالت است. توزیع عادلانه وجه مزایده بین طلبکاران از اهمیت بسزایی برخوردار است و باید با رعایت دقیق مقررات قانونی صورت پذیرد.

مرحله	شرح فرآیند	مستند قانونی	مدت زمان تقریبی
صدور اجراییه	صدور دستور کتبی توسط دادگاه برای آغاز فرآیند اجرا	ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی	۳ تا ۷ روز کاری
توقیف مال	ممنوعیت تصرف در مال توسط محکوم علیه و ثبت در دفتر املاک	ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی	۵ تا ۱۰ روز کاری
ارزیابی ملک	تعیین ارزش ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری	ماده ۷۴ قانون اجرای احکام مدنی	۷ تا ۱۵ روز کاری
انتشار آگهی مزایده	درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار و الصاق در محل ملک	ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی	۱۵ تا ۳۰ روز قبل از مزایده
برگزاری مزایده	حراج علنی با حضور نماینده دادستان و پیشنهاددهندگان	ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی	۱ روز (جلسه مزایده)
پرداخت ثمن	واریز ۱۰% به عنوان ودیعه و مابقی ظرف یک ماه	ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی	۱ ماه پس از مزایده
انتقال سند	صدور سند مالکیت به نام برنده مزایده پس از تأیید دادگاه	ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی	۱۵ تا ۴۵ روز پس از پرداخت

نتیجه گیری

مراحل مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام فرآیندی نظام‌مند و قانونی است که با هدف تأمین حقوق محکوم‌له و حفظ توازن بین منافع تمامی ذی‌نفعان طراحی شده است. این فرآیند که از توقیف مال تا انتقال سند مالکیت را در بر می‌گیرد ضمن رعایت اصول شفافیت و رقابت عادلانه ضامن اجرای عدالت قضایی است. آگاهی از این مراحل و ظرایف حقوقی مرتبط با آن برای محکوم‌له محکوم‌علیه و خریداران بالقوه ضروری است چرا که هرگونه غفلت از مقررات می‌تواند به تضییع حقوق طرفین منجر شود. در نهایت مزایده اموال غیرمنقول به عنوان مکانیسمی کارآمد در نظام حقوقی ایران همزمان با تحقق مطالبات محکوم‌له زمینه‌ساز گردش سالم اقتصادی و حفظ ثبات معاملات ملکی می‌گردد.