فاصله بین مزایده اول و دوم

فاصله زمانی مشخصی بین مزایده اول و دوم در قانون اجرای احکام مدنی ایران وجود ندارد، بلکه این فاصله تابع عوامل اجرایی و حقوقی نظیر درخواست محکوم له، نیاز به ارزیابی مجدد و مهلت های آگهی است. مزایده نوبت دوم با هدف فروش مال توقیفی پس از عدم موفقیت مزایده اول برگزار می شود. این فرآیند که برای وصول مطالبات طلبکاران (محکوم له) از اموال بدهکار (محکوم علیه) به کار گرفته می شود، دارای پیچیدگی ها و مراحل قانونی متعددی است که هر یک می تواند بر طول مدت زمان بین دو مزایده تأثیرگذار باشد.

مزایده، به عنوان یکی از روش های قانونی فروش اموال توقیفی در اجرای احکام مدنی، نقش حیاتی در تحقق عدالت و وصول حقوق اشخاص ایفا می کند. این فرایند نه تنها به محکوم له امکان دسترسی به مطالبات خود را می دهد، بلکه از طریق سازوکارهای قانونی، حقوق محکوم علیه را نیز تا حد امکان حفظ می نماید. اما گاهی اوقات، مزایده اول به دلایل مختلفی نظیر عدم وجود خریدار یا پیشنهاد قیمت نامناسب، با موفقیت به پایان نمی رسد. در چنین شرایطی، نیاز به برگزاری مزایده نوبت دوم یا تجدید مزایده احساس می شود. درک دقیق سازوکارها، مهلت های قانونی و عوامل مؤثر بر فاصله بین این دو مرحله، برای هر دو طرف پرونده، وکلای دادگستری و حتی خریداران احتمالی از اهمیت بالایی برخوردار است.

مبانی قانونی فاصله بین مزایده اول و دوم: آیا قانون زمان مشخصی را تعیین کرده است؟

یکی از سؤالات بنیادین در خصوص مزایدات اجرایی، مربوط به وجود یا عدم وجود یک بازه زمانی مشخص و قانونی بین مزایده اول و دوم است. در پاسخ به این پرسش، لازم است صراحتاً بیان شود که قانون اجرای احکام مدنی، هیچ مهلت زمانی دقیقی را برای برگزاری دوباره مزایده پس از عدم موفقیت مزایده اول تعیین نکرده است.

این بدان معناست که برخلاف برخی مهلت های از پیش تعیین شده برای انجام مراحل خاصی از فرایند اجرایی، زمان بندی بین دو مزایده، عمدتاً به تصمیمات و درخواست های طرفین، رویه های اداری و قضایی و همچنین شرایط خاص هر پرونده بستگی دارد. با این حال، مواد قانونی مختلفی وجود دارند که به صورت غیرمستقیم، در شکل گیری این فاصله زمانی نقش ایفا می کنند.

توضیح ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی

ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی یکی از مهم ترین مواد قانونی در این زمینه است. این ماده بیان می کند: «در صورتی که مال معرفی شده برای فروش، به قیمتی که ارزیابی شده خریدار پیدا نکند، محکوم له می تواند مال دیگری معرفی و توقیف و فروش آن را تقاضا کند و یا معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده مال را بنماید و در این صورت مال به هر مبلغی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رسید.»

این ماده به وضوح نشان می دهد که پس از عدم فروش مال در مزایده اول، اختیار عمل با محکوم له است. وی سه گزینه پیش رو دارد: معرفی مال دیگر، قبول مال مورد مزایده به قیمت ارزیابی شده، یا درخواست تجدید مزایده. تصمیم محکوم له برای انتخاب هر یک از این گزینه ها، به ویژه درخواست تجدید مزایده، نقطه آغازین برای محاسبه فاصله عملیاتی تا مزایده دوم است. بنابراین، اولین عامل تعیین کننده این فاصله، زمان مورد نیاز برای ارائه درخواست کتبی محکوم له به اجرای احکام است.

توضیح ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی: عدم پرداخت ۱۰%

ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی به سناریوی دیگری می پردازد که می تواند منجر به تجدید مزایده شود، اما تفاوت هایی با تجدید مزایده ناشی از عدم وجود خریدار دارد: «هرگاه خریدار بعد از انجام مزایده، ده درصد از بهاء مال را نپردازد، امتیاز وی منتفی است و بعد از او، اگر خریداری باشد، مال به قیمت پیشنهادی او فروخته می شود. در صورت عدم پرداخت ده درصد یا عدم پرداخت بقیه بهاء مال در مهلت مقرر، سپرده وی پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می گردد.»

در این حالت، تجدید مزایده به دلیل عدم انجام تعهدات برنده مزایده اول رخ می دهد. اگرچه این نیز یک تجدید مزایده است، اما با مزایده نوبت دومی که ناشی از عدم وجود خریدار یا پیشنهاد مناسب در مزایده اول است، متفاوت است. در این شرایط، نیز زمان بندی مجدد مزایده تابع اقدامات اجرایی و اداری خواهد بود و مهلت قانونی مشخصی برای شروع آن وجود ندارد.

تنها مهلت قانونی مرتبط: ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی

تنها مهلت قانونی که به طور مستقیم با فرایند مزایده مرتبط است و می تواند بر فاصله بین دو مزایده تأثیر بگذارد، ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی است. این ماده تصریح می کند: «تاریخ فروش باید طوری تعیین شود که فاصله انتشار آگهی تا روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.»

این مهلت، نه برای فاصله بین مزایده اول و دوم، بلکه برای فاصله بین انتشار هر نوبت آگهی مزایده و روز برگزاری آن مزایده خاص تعیین شده است. به عبارت دیگر، چه مزایده اول و چه مزایده دوم، پس از انتشار آگهی، باید حداقل ۱۰ روز و حداکثر یک ماه برای برگزاری آن زمان در نظر گرفته شود. این مهلت، یکی از عوامل مهم در تعیین حداقل زمان لازم برای هر مرحله از مزایده است.

عوامل مؤثر بر فاصله عملیاتی بین مزایده اول و دوم

با وجود عدم وجود مهلت قانونی صریح برای فاصله بین مزایده اول و دوم، در عمل این فاصله می تواند متغیر و گاهی طولانی شود. عوامل متعددی در این زمینه نقش دارند که شناخت آن ها برای طرفین پرونده حیاتی است.

۱. زمان مورد نیاز برای درخواست تجدید مزایده

همانطور که در توضیح ماده ۱۳۱ ذکر شد، پس از عدم فروش مال در مزایده اول، محکوم له باید رسماً و کتباً درخواست تجدید مزایده را به اجرای احکام ارائه دهد. این درخواست ممکن است بلافاصله پس از عدم موفقیت مزایده اول صورت گیرد یا با تأخیر چند روزه یا حتی چند هفته ای همراه باشد. سرعت عمل محکوم له در ارائه این درخواست، مستقیماً بر کوتاه یا بلند شدن این فاصله تأثیر می گذارد.

۲. زمان مورد نیاز برای صدور دستور دادگاه و هماهنگی با اجرای احکام

پس از دریافت درخواست محکوم له، اجرای احکام باید مراحل اداری لازم را طی کرده و در صورت لزوم، دستورات قضایی مربوطه را از دادگاه کسب نماید. این فرآیند شامل بررسی پرونده، ارجاع به قاضی و صدور دستورات لازم است که خود مستلزم زمان است. حجم کاری شعب اجرای احکام و بوروکراسی اداری نیز می تواند بر این بخش از فرآیند تأثیرگذار باشد.

۳. نیاز به ارزیابی مجدد مال: یکی از مهم ترین عوامل تأثیرگذار

یکی از اصلی ترین دلایلی که می تواند فاصله بین مزایده اول و دوم را به نحو چشمگیری افزایش دهد، نیاز به ارزیابی مجدد مال مورد مزایده است. بر اساس رویه های قضایی و استنباط از تبصره ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی (که به ارزیابی اولیه اشاره دارد و در رویه قضایی به مزایده های بعدی نیز تعمیم داده می شود)، اگر از تاریخ گزارش کارشناسی اولیه تا روز برگزاری مزایده دوم بیش از شش ماه گذشته باشد، ارزیابی قبلی اعتبار خود را از دست داده و مال باید مجدداً توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شود. فرآیند کارشناسی مجدد شامل مراحل زیر است:

• تعیین کارشناس جدید یا ارجاع مجدد به کارشناس قبلی.
• بازدید کارشناس از مال و تهیه گزارش کارشناسی جدید.
• ابلاغ گزارش کارشناسی به طرفین و مهلت قانونی سه روزه برای اعتراض به آن.

هر یک از این مراحل می تواند چندین روز یا حتی چند هفته زمان بر باشد و به طور قابل توجهی بر فاصله بین دو مزایده بیافزاید.

۴. زمان لازم برای تنظیم و انتشار آگهی مزایده جدید

پس از آماده سازی های لازم و در صورت نیاز، ارزیابی مجدد مال، نوبت به تنظیم و انتشار آگهی مزایده نوبت دوم می رسد. این آگهی باید تمامی تشریفات و اطلاعات لازم (همانند مزایده اول) را شامل شود. رعایت مهلت های مقرر در ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی (حداقل ۱۰ روز و حداکثر یک ماه از انتشار آگهی تا روز مزایده) نیز ضروری است. این بازه زمانی به خودی خود، حداقل ۱۰ روز را به فرایند می افزاید.

۵. حجم کاری و بوروکراسی در شعب اجرای احکام

شلوغی و حجم بالای پرونده ها در شعب اجرای احکام دادگستری می تواند یکی از عوامل تأخیر در تمامی مراحل اجرای مزایده باشد. این عامل، خارج از کنترل طرفین پرونده بوده و صرفاً با پیگیری مستمر وکیل یا خود شخص می توان از تأخیرات بی مورد جلوگیری کرد.

۶. موضوع اعتراض به عملیات اجرایی یا کارشناسی (ماده ۱۴۷)

در هر مرحله از فرایند اجرایی، از جمله مزایده و ارزیابی مال، طرفین یا اشخاص ثالثی که خود را ذینفع می دانند، می توانند بر اساس ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی به عملیات اجرایی یا نظریه کارشناسی اعتراض کنند. مهلت اعتراض به عملیات اجرایی یک هفته از تاریخ اطلاع ذینفع است. این اعتراض در صورت موجه بودن و صدور دستور توقف عملیات اجرایی، می تواند کل فرآیند را برای مدتی نامعلوم متوقف یا به تعویق بیندازد.

۷. میزان همکاری یا عدم همکاری طرفین پرونده

گاهی اوقات عدم همکاری یکی از طرفین، به ویژه محکوم علیه (مثلاً عدم امکان بازدید کارشناس از مال)، می تواند باعث تأخیر در انجام مراحل کارشناسی یا حتی برگزاری مزایده شود. همچنین، اگر محکوم له در پیگیری درخواست های خود کوتاهی کند، فرآیند کندتر پیش خواهد رفت.

شرایط و جزئیات برگزاری مزایده نوبت دوم

برگزاری مزایده نوبت دوم، هرچند شبیه به مزایده اول است، اما تفاوت های کلیدی در شرایط آن وجود دارد که عمدتاً با هدف افزایش شانس فروش مال صورت می گیرد.

درخواست محکوم له

اولین گام برای برگزاری مزایده نوبت دوم، ارائه درخواست کتبی توسط محکوم له به واحد اجرای احکام است. این درخواست باید به صورت رسمی و با ذکر شماره پرونده و دلایل درخواست تجدید مزایده (عدم فروش در نوبت اول) تنظیم و تقدیم شود. این درخواست، فرآیند قانونی را برای برگزاری مزایده مجدد به جریان می اندازد.

نحوه آگهی مجدد

آگهی مزایده نوبت دوم نیز باید دقیقاً مطابق با تمامی تشریفات قانونی مربوط به آگهی مزایده (مندرج در مواد ۱۱۵ تا ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی) صورت گیرد. این شامل جزئیات مال، زمان و مکان برگزاری مزایده، شرایط شرکت و قیمت پایه جدید است. آگهی باید در نشریات کثیرالانتشار یا سایر روش های قانونی منتشر شود تا عموم مردم از آن مطلع گردند.

تعیین قیمت پایه جدید

یکی از مهم ترین تفاوت های مزایده نوبت دوم، نحوه تعیین قیمت پایه آن است. ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی صراحتاً بیان می کند که در صورت درخواست تجدید مزایده، «مال به هر مبلغی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رسید.» این عبارت تفسیرهای مختلفی داشته است، اما رویه قضایی و دکترین حقوقی بر این باورند که این به معنای فروش مال به هر قیمت نامتعارفی نیست که منجر به تضییع حقوق محکوم علیه شود.

• کاهش قیمت پایه: معمولاً دادگاه ها و اجرای احکام، کاهش ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت پایه نسبت به قیمت کارشناسی اولیه را مجاز می دانند تا شانس فروش مال افزایش یابد. در برخی موارد خاص، بسته به ماهیت مال و شرایط بازار، ممکن است با درصدهای متفاوتی نیز موافقت شود.
• اهمیت ارزیابی مجدد: همانطور که پیشتر اشاره شد، اگر از تاریخ کارشناسی اولیه بیش از شش ماه گذشته باشد، ارزیابی مجدد مال ضروری است. این ارزیابی جدید، پایه و اساس تعیین قیمت پایه در مزایده نوبت دوم خواهد بود و به تعیین قیمتی نزدیک تر به ارزش روز مال کمک می کند.

هزینه های مزایده نوبت دوم

به طور کلی، هزینه های مربوط به برگزاری مزایده (شامل هزینه آگهی و کارشناسی) به عنوان بخشی از هزینه های اجرایی محسوب شده و در نهایت از محل فروش مال تأمین می گردد. با این حال، در مرحله درخواست تجدید مزایده توسط محکوم له، ممکن است ابتدا محکوم له مکلف به پرداخت این هزینه ها شود و سپس در صورت فروش مال، از محل وجوه حاصله به وی مسترد گردد.

پیامدهای عدم فروش مال در مزایده نوبت دوم

چنانچه مال مورد مزایده حتی در نوبت دوم نیز به فروش نرسد، قانون پیش بینی هایی برای این شرایط دارد که طرفین باید از آن ها آگاه باشند. این وضعیت، می تواند به بن بست موقت در اجرای حکم منجر شود و نیاز به تصمیم گیری های جدیدی از سوی محکوم له داشته باشد.

۱. استرداد مال به محکوم علیه

ماده ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی مقرر می دارد: «اگر بعد از دو نوبت مزایده مال باز هم خریداری پیدا نکند و محکوم له نیز مال را به قیمت ارزیابی شده قبول ننماید، مال به محکوم علیه مسترد می گردد.» این یکی از مهم ترین پیامدهای عدم فروش مال در مزایده نوبت دوم است. در چنین حالتی، عملاً فرایند فروش مال متوقف شده و محکوم له باید به دنبال راه های دیگری برای وصول مطالبات خود باشد.

۲. قبول مال توسط محکوم له

محکوم له، حتی پس از عدم فروش در مزایده نوبت دوم، این اختیار را دارد که مال را به قیمت ارزیابی شده (یا قیمت کارشناسی شده در ارزیابی های قبلی) قبول کند. در این صورت، مال به جای طلب به وی منتقل می شود. این گزینه معمولاً زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که محکوم له به ارزش مال اطمینان داشته باشد و ترجیح دهد به جای ادامه فرآیندهای قضایی، مال را تصاحب کند.

۳. امکان معرفی مال دیگر

یکی دیگر از گزینه های پیش روی محکوم له، معرفی مال دیگری از محکوم علیه برای توقیف و اجرای مزایده است. این راهکار، به شرطی که محکوم علیه اموال دیگری داشته باشد که قابل توقیف و فروش باشند، می تواند مسیر جدیدی برای وصول طلب بگشاید. در این صورت، فرایند اجرایی از ابتدا برای مال جدید آغاز خواهد شد.

۴. کاهش بیشتر قیمت (رویه های غیررسمی)

اگرچه قانون به صراحت به امکان کاهش بیشتر قیمت پس از عدم فروش در نوبت دوم اشاره ای ندارد، اما در برخی رویه های عملی، با توافق طرفین و تأیید دادگاه، ممکن است تلاش هایی برای فروش مال با قیمتی کمتر از ۲۰ درصد کاهش اولیه صورت گیرد تا از استرداد مال به محکوم علیه جلوگیری شود. با این حال، این یک راهکار عمومی و صریحاً قانونی نیست و بیشتر به شرایط خاص پرونده و نظر مرجع قضایی بستگی دارد.

مهلت شکایت و اعتراض به مزایده (ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی)

فرایند مزایده، مانند سایر عملیات اجرایی، می تواند مورد اعتراض قرار گیرد. شناخت مهلت های قانونی برای اعتراض، برای حفظ حقوق طرفین بسیار حائز اهمیت است.

بر اساس ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، «هرگونه شکایت از عملیات اجرائی اعم از شکایت از اقدامات مدیر اجراء یا نحوه ابلاغ و یا عدم رعایت تشریفات مزایده و … ظرف یک هفته از تاریخ اطلاع شاکی از وقوع عملیات اجرایی یا از زمان اعلام نتیجه مزایده، به دادگاه صادرکننده اجراییه تقدیم می شود.»

• مهلت قانونی: مهلت اعتراض، یک هفته از تاریخ اطلاع معترض از عملیات اجرایی است. این بدان معناست که اگر شخصی از نتیجه مزایده یا نحوه برگزاری آن مطلع شود، ۷ روز فرصت دارد تا اعتراض خود را به دادگاه ارائه دهد.
• تأثیر اعتراض: اعتراض به عملیات اجرایی، به خودی خود باعث توقف مزایده نمی شود، مگر اینکه دادگاه با احراز فوریت و احتمال ورود خسارت جبران ناپذیر، دستور توقف عملیات اجرایی را صادر کند. در صورت پذیرش اعتراض و ابطال مزایده، تمامی مراحل مزایده (اول یا دوم) باطل شده و باید مجدداً از ابتدا برگزار شود. این موضوع می تواند فاصله زمانی بین فروش مال را به نحو چشمگیری افزایش دهد.

نمونه فرم درخواست تجدید مزایده / مزایده نوبت دوم

برای سهولت در انجام فرآیند، یک نمونه درخواست تجدید مزایده که توسط محکوم له به واحد اجرای احکام ارائه می شود، در اینجا آورده شده است:

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی (یا انقلاب) شهرستان [نام شهرستان]
واحد محترم اجرای احکام مدنی

موضوع: درخواست تجدید مزایده (نوبت دوم) در پرونده اجرایی

با سلام و احترام،

احتراماً، به استحضار می رساند اینجانب [نام و نام خانوادگی محکوم له]، خواهان (محکوم له) پرونده کلاسه [شماره کلاسه پرونده اجرایی] مطروحه در آن واحد محترم، علیه آقای/خانم [نام و نام خانوادگی محکوم علیه]، می باشم.

پیرو دستور اجرای حکم صادره در خصوص وصول مطالبات اینجانب از محل مال توقیفی [نوع و مشخصات مال توقیفی، مانند: شش دانگ یک قطعه زمین/آپارتمان پلاک ثبتی ...] متعلق به محکوم علیه، مزایده مربوطه در تاریخ [تاریخ برگزاری مزایده اول] برگزار گردید.

متأسفانه، همانطور که مستحضرید، مال مذکور در جلسه مزایده اول به قیمت کارشناسی شده [مبلغ کارشناسی] به فروش نرسید و خریداری برای آن پیدا نشد.

لذا، با عنایت به عدم فروش مال در مزایده اول و به استناد ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی و به منظور پیگیری و وصول مطالبات قانونی اینجانب، بدین وسیله تقاضای صدور دستور مقتضی جهت برگزاری تجدید مزایده (نوبت دوم) برای مال توقیفی فوق الذکر را با رعایت کلیه تشریفات قانونی، از جمله ارزیابی مجدد (در صورت لزوم) و انتشار آگهی جدید، از آن مقام محترم درخواست می نماید.

پیشاپیش از بذل توجه و همکاری آن ریاست محترم کمال تشکر را دارم.

با تقدیم احترام
[امضاء]
[نام و نام خانوادگی محکوم له]
[تاریخ]
[شماره تماس]

این درخواست باید به دقت و با اطلاعات صحیح تکمیل و به دبیرخانه واحد اجرای احکام تقدیم شود. پیگیری مستمر پس از ارائه درخواست، می تواند به تسریع روند کمک کند.

نتیجه گیری

در نهایت، برای پاسخ به این سؤال که «فاصله بین مزایده اول و دوم چقدر است؟»، باید تأکید کرد که قانون اجرای احکام مدنی ایران، بازه زمانی مشخص و ثابتی را برای این امر تعیین نکرده است. این فاصله، به جای آن که یک عدد ثابت باشد، متغیری است که تحت تأثیر عوامل حقوقی و عملیاتی متعددی قرار می گیرد. از مهم ترین این عوامل می توان به درخواست محکوم له، طی شدن مراحل اداری و قضایی، لزوم ارزیابی مجدد مال (به ویژه اگر از تاریخ کارشناسی اولیه بیش از شش ماه گذشته باشد)، و رعایت مهلت های قانونی برای انتشار آگهی مزایده جدید اشاره کرد.

عدم فروش مال در مزایده اول، موجب توقف فرایند اجرایی نمی شود، بلکه فرصتی را برای برگزاری مزایده نوبت دوم با شرایط تعدیل یافته فراهم می آورد. این شرایط تعدیل یافته اغلب شامل کاهش قیمت پایه (با رعایت حدود متعارف و رویه های قضایی) و در صورت لزوم، کارشناسی مجدد مال است. در صورتی که مال حتی در مزایده نوبت دوم نیز به فروش نرسد، قانون گزینه های دیگری از جمله استرداد مال به محکوم علیه یا قبول مال توسط محکوم له را پیش بینی کرده است.

بنابراین، برای هر یک از طرفین پرونده، به ویژه محکوم له، پیگیری مستمر، آگاهی از مواد قانونی مرتبط و مشورت با وکیل متخصص در امور اجرایی، برای مدیریت صحیح این فرایند و حصول نتیجه مطلوب، حیاتی است. درک دقیق این پیچیدگی ها، نه تنها به تسریع روند وصول مطالبات کمک می کند، بلکه از بروز اشتباهات احتمالی و تضییع حقوق نیز جلوگیری به عمل می آورد.